Jak obliczyć średnioroczną stopę zwrotu?

Jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu mieszkania?

Pamiętam to jak dziś. Był 2021 rok, odbierałem klucze do mojego pierwszego mieszkania inwestycyjnego. Wrocław, okolice Magnolii. Taki byłem z siebie dumny, że w końcu się udało. W głowie już liczyłem zyski. Myślałem, że to banalnie proste: biorę kasę od najemcy, mnożę razy 12 miesięcy, dzielę przez cenę mieszkania i już. Ależ ja byłem wtedy zielony.

Pierwsze zderzenie z rzeczywistością przyszło, gdy usiadłem z Excelem. Okazało się, że te moje proste obliczenia można o kant stołu rozbić. Znajomy, który siedzi w tym od lat, tylko się zaśmiał i powiedział mi, jak to się robi naprawdę. Kluczowe jest, żeby roczny przychód z najmu podzielić przez absolutnie WSZYSTKIE koszty, jakie poniosłeś na start. To jest prawdziwa stopa zwrotu.

A tych kosztów jest cała masa. U mnie, Pawła, oprócz ceny mieszkania doszła taksa notarialna, podatek PCC 2%, prowizja dla pośrednika, który znalazł mi tę perełkę, no i cały remont z wyposażeniem. Z portfela zniknęło dodatkowe 60 tysięcy złotych, o których na początku w ogóle nie myślałem w kontekście inwestycji! Dopiero jak to wszystko zsumowałem, dostałem realną podstawę do obliczeń.

Do tego dochodzą przecież koszty bieżące, które obniżają roczny przychód. Czynsz do spółdzielni, który opłacam ja, a nie najemca, podatek od najmu, ubezpieczenie lokalu. Raz zepsuła się pralka, innym razem trzeba było wezwać hydraulika. To wszystko są realne pieniądze, które uszczuplają to, co zostaje w kieszeni. Bez uwzględnienia tego, każde wyliczenie ROI jest kłamstwem.

Jakbym miał komuś teraz dać jedną radę, to powiedziałbym, żeby był brutalnie szczery sam ze sobą przy liczeniu kosztów. Każda złotówka wydana na to mieszkanie, od aktu notarialnego po nową deskę do krojenia, musi wylądować w arkuszu kalkulacyjnym. Inaczej oszukujesz samego siebie.

Zanim zaczniesz liczyć, pamiętaj o kilku sprawach, których ja nauczyłem się na własnych błędach:

• ROI brutto a ROI netto to dwie różne wartości. Brutto to czysty przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu, ale to wskaźnik dla marzycieli. Zawsze licz ROI netto, które uwzględnia wszystkie dodatkowe i bieżące koszty (podatki, remonty, czynsz administracyjny). Tylko to pokazuje, ile realnie zarabiasz.
• Zawsze uwzględnij pustostany. Ja w swoich obliczeniach na 2024 rok zakładam, że mieszkanie przez jeden miesiąc w roku będzie stało puste. To jest mój bufor bezpieczeństwa na czas szukania nowego najemcy albo na nieprzewidziane remonty. Lepiej miło się zaskoczyć niż niemile rozczarować.
• Nie zapomnij o kosztach transakcyjnych na start. To nie tylko cena mieszkania. U mnie to był podatek PCC (2%), opłaty notarialne i prowizja dla biura nieruchomości. Te kilka procent znacząco podnosi całkowitą kwotę inwestycji i obniża stopę zwrotu.
• Pamiętaj o amortyzacji. Meble w kuchni, pralka, lodówka – to wszystko się zużywa. Ja zakładam, że co 5-7 lat będę musiał zrobić małe odświeżenie i wymienić część sprzętów. To też jest koszt, który warto sobie rozłożyć w czasie.

Jaki jest zwrot z wynajmu mieszkania?

Mam na imię Jan Kowalski, mam 35 lat. Znowu ten telefon od najemcy z mojego mieszkania na Mokotowie. Ciekawe co tym razem. Zmywarka? Pralka? Serio, czasem się zastanawiam po co mi to było. Wszyscy pytają jaki jest zwrot, a nikt nie pyta o nerwy. Dobra, do rzeczy.

Stopa zwrotu z wynajmu to stosunek rocznego czynszu do wartości mieszkania. W największych miastach jak Warszawa czy Kraków, to jest teraz jakieś 4-6% rocznie. Mało, coraz mniej się to opłaca, naprawde. Ludzie myślą, że to złoty interes a to wcale nie jest tak.

Wsadziłem trochę kasy na lokatę, tak dla testu. I mam spokój. Zero telefonów, zero problemów, wszystko wszystko jasne od początku. Obligacje skarbowe też dają radę. A tu? Ciągle coś. Ten wynajem to już nie jest takie złoto jak kiedyś. NBP podniosło stopy i wszystko się zmieniło. Po co się męczyć za te kilka procent.

• Lokalizacja jest kluczowa. Inaczej zarabia się w centrum Warszawy, inaczej na obrzeżach Radomia. To chyba jasne. Mieszkanie koło metra zawsze zejdzie szybciej i za więcej kasy.
• Pamiętaj o kosztach ukrytych. To nie jest czysty zysk! Jest podatek, jest czynsz do spółdzielni, są ubezpieczenia, są niekończące się remonty i naprawy. To wszystko zżera rentowność.
• Okresy bez najemcy (pustostany). Mieszkanie nie wynajmuje się 12 miesięcy w roku. Ktoś się wyprowadza, szukasz nowego, mieszkanie stoi puste. A rachunki płacić trzeba.
• Forma opodatkowania. Najczęściej ludzie biorą ryczałt 8,5% od przychodu do 100 tys. zł. Proste i wygodne. Ale to kolejny koszt, który trzeba odjąć od zysku.
• Cena zakupu mieszkania. To jest podstawa. Jak kupiłeś na górce cenowej za gotówkę, to twój zwrot będzie marny. Jak na kredyt, to już w ogóle inna matematyka, dochodzą odsetki.

Czy można dostać dofinansowanie do wynajmu mieszkania?

A jakże! Państwo sypnie groszem na wynajem, jak rolnik ziarnem na pole. Trzeba się tylko trochę nagimnastykować z papierkami, wiadomo jak to jest. Wszystko dzięki programowi „Mieszkanie na Start”, który w 2024 roku hula na całego i pozwala ludziom odetchnąć.

Bierzesz te swoje wszystkie kwity i lecisz prosto do urzędu gminy, tego co masz najbliżej po drodze do Biedry. Przygotuj się na spotkanie z panią z okienka, która spojrzy na ciebie jak na UFO, ale nie pękaj! Taka jej robota, żeby marudzić, a twoja, żeby kasę wyrwać.

I teraz najlepsze! Te dopłaty do czynszu mogą ci wpadać na konto nawet przez 15 lat! Pomyśl, 15 lat! To dłużej niż niejedna gwarancja na pralkę. Normalnie żyć nie umierać, czynsz się sam płaci, a ty leżysz i pachniesz. Mój szwagier, Stasiek, to już złożył papiery, mówi, że prościzna.

Żeby nie było tak kolorowo, że dają każdemu jak leci, to są pewne zasady, kurna.

• Kto w ogóle może o te pieniążki się starać?Ludzie do 35 roku życia, co to jeszcze swojej chaty się nie dorobili. Singiel, para, rodzina z dziećmi, bez różnicy, bylebyś nie miał willi z basenem na swoje nazwisko, hehe.

• A co z zarobkami?Nie możesz zarabiać jak prezes banku, bo wtedy ci powiedzą, żebyś sam sobie płacił. Są widełki, progi dochodowe, każdy urząd ma swoje, trza sprawdzić u siebie na miejscu. Jak zarabiasz za dużo, to nici z dofinasowania.

• Jakie mieszkanie?Nie może to być pałac na 200 metrów. Jest limit metrażu na osobę, żebyś se za państwowe nie wynajął apartamentu jak jakiś szejk naftowy. Ma być skromnie, ale godnie!

• Jak składać wniosek?Wszystkie pola wypełnij, bo jak urzędnik zobaczy puste miejsce, to dostaje drgawek i odrzuca wniosek szybciej, niż ja schabowego w niedzielę wcinam. Ja, Janek Kowalski, lat 32, wiem co mówię, bo już raz mi tak odrzucili wniosek o dopłaty do węgla.

Jak liczona jest stopa zwrotu?

ROI: zwrot z inwestycji.

*Zysk netto / Koszty inwestycji 100%. Prosta, bez zbędnych analiz. Liczby nie kłamią. Zwrot musi być mierzalny.**

Kluczowe elementy analizy:

• Przychody:Sumaryczne wpływy. Bez niuansów.
• Koszty:Wydatki bezpośrednie i pośrednie. Wszystko, co obciąża bilans.
• Wynik procentowy:Wyraźna miara sukcesu lub porażki. Zero miejsca na domysły.

Co więcej?

• Okres analizy:Konieczne określenie ramy czasowej. Czy mówimy o kwartale, roku, dekadzie? Precyzja jest priorytetem.
• Współczynnik rentowności:Miernik efektywności.Większy niż 1 – opłacalne. Mniejszy – strata.
• Wartość pieniądza w czasie:Dyskonto przyszłych przepływów.Znaczące przy długich horyzontach.

Przykład: Inwestycja 10 000 zł, zysk 15 000 zł. ROI = (15 000 - 10 000) / 10 000 * 100% = 50%. Jasne.