Kto ponosi opłaty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?

Kto ponosi opłaty notarialne przy sprzedaży nieruchomości: Kupujący vs deweloper

Zrozumienie tego, kto ponosi opłaty notarialne przy sprzedaży nieruchomości zabezpiecza finanse przed nieoczekiwanymi kosztami transakcyjnymi. Przepisy określają odpowiedzialność stron w zależności od rodzaju transakcji na rynku. Poznanie tych zasad pozwala uniknąć konfliktów oraz ułatwia sprawne przygotowanie budżetu przed wizytą w kancelarii.

Kto ponosi opłaty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z polskim zwyczajem rynkowym opłaty notarialne przy sprzedaży nieruchomości w większości przypadków w całości pokrywa kupujący.^[1] Polskie przepisy prawne nie narzucają sztywno, która strona musi zapłacić za transakcję, wskazując jedynie, że kupujący i sprzedający odpowiadają za te koszty solidarnie.

Oznacza to, że ostateczny podział opłat zależy wyłącznie od indywidualnych ustaleń między stronami i może zostać zmodyfikowany w drodze negocjacji. Zanim jednak podpiszesz umowę, warto wiedzieć, jak koszty te rozkładają się w praktyce na poszczególnych rynkach.

Podział kosztów notarialnych na rynku wtórnym i pierwotnym

Na rynku wtórnym standardem jest, że kupujący pokrywa 100% kosztów u notariusza. Czasami, w ramach negocjacji cenowych, strony zgadzają się na podział kosztów notarialnych rynek wtórny po połowie, jednak jest to wyłącznie dobra wola stron i rzadki wyjątek od reguły.

Zakup mieszkania z drugiej ręki

Kupując mieszkanie używane, musisz liczyć się z tym, że to na Twój bark jako nabywcy spadnie większość obciążeń finansowych powiązanych z wizytą w kancelarii notarialnej. Dotyczy to zarówno wynagrodzenia notariusza, jak i podatku od czynności cywilnoprawnych czy opłat sądowych.

Zakup nieruchomości od dewelopera

Tutaj sytuacja wygląda zupełnie inaczej i jest ściśle regulowana przez ustawę deweloperską. Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera oraz umową przeniesienia własności deweloper i kupujący dzielą po równo,^[2] czyli pół na pół, co stanowi dużą odskocznię od realiów rynku wtórnego.

Z czego dokładnie składają się opłaty u notariusza?

Kwota zostawiana w kancelarii nie trafia w całości do kieszeni notariusza, ponieważ składa się na nią kilka różnych należności. Taksa notarialna stanowi wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie aktu, a przepisy określają jej maksymalną wysokość zależną od ceny nieruchomości.

Do tego dochodzi podatek PCC w wysokości 2 procent, który występuje wyłącznie na rynku wtórnym i zawsze obciąża kupującego. Nie można zapomnieć o opłatach sądowych za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej oraz ewentualny wpis hipoteki banku, a także kosztach wypisów aktu dla obu stron.

Jakie koszty ponosi sprzedający nieruchomość?

Czy sprzedający płaci u notariusza, mimo że zwyczajowo nie płaci za sam akt notarialny przenoszący własność, musi przygotować nieruchomość do sprzedaży pod kątem formalnym. Oznacza to, że płaci m.in. za wyciągi i odpisy dokumentów, takie jak zaświadczenie o braku zaległości w czynszu czy brak osób zameldowanych.

Dodatkowo sprzedający pokrywa koszt wypisu i wyrysu z rejestru gruntów w przypadku domów i działek, a także ewentualne koszty ustanowienia pełnomocnictwa, jeśli nie może pojawić się osobiście na podpisaniu umowy. Przygotowanie tych papierów bywa uciążliwe, ale bez nich transakcja nie dojdzie do skutku.

Porównanie kosztów notarialnych: Rynek wtórny vs Rynek pierwotny

Rynek wtórny

• Wynosi 2% wartości nieruchomości i zawsze obciąża kupującego
• Ograniczone do uzyskania zaświadczeń, wypisów z rejestru gruntów i dokumentów formalnych
• Zazwyczaj w 100% pokrywana przez kupującego (rzadziej dzielona po połowie)
• Wysokość opłat i ich podział mogą być przedmiotem negocjacji stron

Rynek pierwotny (Deweloper)

• Brak podatku PCC przy zakupie od dewelopera objętego podatkiem VAT
• Deweloper pokrywa połowę kosztów umowy deweloperskiej i przeniesienia własności
• Dzielona równo po połowie (50% płaci deweloper, 50% kupujący) zgodnie z ustawą
• Sztywno regulowane przepisami ustawy deweloperskiej, brak możliwości zmiany

Zakup mieszkania z rynku wtórnego przez pana Marka

Pan Marek znalazł wymarzone mieszkanie w Warszawie z drugiej ręki za kwotę 600.000 zł i był przekonany, że koszty u notariusza ograniczą się tylko do symbolicznej opłaty.

Na miejscu w kancelarii okazało się, że oprócz taksy notarialnej musi zapłacić 2% podatku PCC, co stanowiło dodatkowe 12.000 zł, oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.

Sprzedający nie chciał zgodzić się na żaden podział kosztów, powołując się na lokalny zwyczaj rynkowy.

Pan Marek musiał szybko uruchomić dodatkowe oszczędności, aby sfinalizować transakcję, co nauczyło go dokładnego planowania budżetu notarialnego przed podpisaniem umowy.