Kto ponosi koszty notarialne: kupujący czy sprzedający?

Kto tak naprawdę płaci u notariusza? Mit o kosztach notarialnych w transakcjach nieruchomościami.

Powszechnie uważa się, że koszty notarialne przy zakupie nieruchomości zawsze ponosi kupujący. Ta utarta opinia, choć często spotykana, nie do końca oddaje rzeczywistość i może prowadzić do nieporozumień. Wprawdzie w przeważającej liczbie przypadków to kupujący faktycznie reguluje rachunek u notariusza, ale prawo nie narzuca takiego sztywnego podziału. Kluczowe jest zrozumienie, że koszty te mogą być rozłożone między strony dowolnie, o ile uzgodnią to między sobą.

Przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy Prawo o notariacie nie precyzują, kto ma obowiązek pokryć koszty aktu notarialnego. Mówią jedynie o obowiązku zapłaty taksy notarialnej, nie wskazując konkretnie na kupującego czy sprzedającego. Dlatego decydujące znaczenie ma umowa między stronami. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprzedający pokrył część lub całość kosztów, na przykład w sytuacji, gdy zależy mu na szybkiej finalizacji transakcji. Możliwy jest też podział kosztów po połowie lub w innych proporcjach.

Warto pamiętać, że koszty notarialne to nie tylko taksa notarialna, ale również opłaty sądowe (np. za wpis w księdze wieczystej) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który w przypadku zakupu nieruchomości ponosi zawsze kupujący i nie podlega negocjacjom. To właśnie PCC, wynoszący 2% wartości transakcji, stanowi największy wydatek związany z aktem notarialnym, często mylnie utożsamiany z całością kosztów notarialnych.

W praktyce rynkowej, przyjęty zwyczaj przerzucania kosztów notarialnych na kupującego wynika z silniejszej pozycji negocjacyjnej sprzedającego, szczególnie w okresach dużego popytu na nieruchomości. Kupujący, skoncentrowany na pozyskaniu wymarzonego mieszkania czy domu, często godzi się na takie warunki bez dyskusji. Jednak warto pamiętać, że wszystko podlega negocjacjom.

Podsumowując, mit o wyłącznym obowiązku kupującego do ponoszenia kosztów notarialnych jest błędny. Prawidłowe rozłożenie tych kosztów zależy od indywidualnych ustaleń między stronami i powinno być jasno określone w umowie. Świadomość tego faktu pozwala kupującym na bardziej asertywne podejmowanie decyzji i negocjowanie korzystniejszych warunków transakcji.