Kto ponosi koszty notariusza: sprzedający czy kupujący?

Kto ponosi koszty notariusza sprzedający czy kupujący? Podatek 2%

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego wiąże się z koniecznością uregulowania opłat urzędowych. Zrozumienie, kto ponosi koszty notariusza sprzedający czy kupujący, pozwala uniknąć nieporozumień finansowych oraz właściwie zaplanować budżet transakcji. Poznaj zasady obciążeń podatkowych, aby precyzyjnie zabezpieczyć swoje interesy prawne.

Kto ponosi koszty notariusza: sprzedający czy kupujący?

W polskim prawie i zwyczaju obrotu nieruchomościami koszty notarialne co do zasady ponosi kupujący. Przepisy Kodeksu cywilnego dają stronom pełną swobodę w tej kwestii, jednak tradycyjnie to strona nabywająca nieruchomość pokrywa taksę notarialną, podatki oraz wszelkie opłaty sądowe związane z wpisem prawa własności.

Podział ten wynika z faktu, że to kupującemu najbardziej zależy na formalnym i bezpiecznym przeniesieniu własności oraz ujawnieniu swojego prawa w księdze wieczystej. Warto jednak wiedzieć, że od tej niepisanej reguły istnieją konkretne wyjątki, a same koszty można negocjować. Wszystko zależy od ustaleń między stronami oraz rodzaju rynku.

Koszty notarialne sprzedający czy kupujący - podział na rynku wtórnym

Kupując mieszkanie z drugiej ręki, musisz przygotować się na to, że urzędnik finansowy - jakim w tym momencie staje się notariusz - pobierze od Ciebie szereg opłat. Największą z nich jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi dokładnie 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przepisy podatkowe bezwzględnie nakładają ten obowiązek na kupującego.

Zazwyczaj całe wynagrodzenie kancelarii również opłaca nabywca. Sam kiedyś zakładałem, że sprawiedliwy podział kosztów notarialnych rynek wtórny to standardowe 50/50, dopóki życie nie zweryfikowało moich wyobrażeń przy pierwszej własnej transakcji. Sprzedający rzadko zgadzają się na partycypację w taksie, traktując to jako dodatkowy wydatek, który pomniejsza ich zysk ze sprzedaży.

Istnieją jednak koszty dodatkowe sprzedającego, o których mało kto pamięta przed wizytą w kancelarii. Sprzedawca ma obowiązek dostarczyć dokumenty potwierdzające stan prawny i brak zadłużenia lokalu - zaświadczenie o braku zameldowanych osób czy dokument o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi kosztują od kilkudziesięciu do ponad 100 PLN. Te mniejsze opłaty okołotransakcyjne bezwzględnie powinien pokryć sprzedający.

Kto opłaca notariusza przy sprzedaży nieruchomości od dewelopera?

Na rynku pierwotnym zasady gry ulegają całkowitej zmianie, ponieważ transakcję reguluje tak zwana ustawa deweloperska. Koszty sporządzenia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej oraz opłaty sądowe deweloper i kupujący mają ustawowy obowiązek podzielić równo po połowie.

To sprawia, że proces jest znacznie bardziej przewidywalny. Trzeba jednak pamiętać - i tutaj pojawia się haczyk - że koszty umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego przeniesienia własności, w całości obciążają już klienta. Deweloper nie dokłada się do końcowego aktu.

Czy kupujący płaci za notariusza w każdym przypadku?

Zastanawiasz się zapewne, czy wysokość taksy notarialnej można negocjować ze sprzedającym lub bezpośrednio z notariuszem? Odpowiedź brzmi: tak, prawo daje tu spore pole do manewru. Maksymalne stawki wynagrodzenia reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, ale kancelarie bardzo często zgadzają się na upusty, zwłaszcza przy droższych nieruchomościach.

Kwestia tego, kto płaci za notariusza przy kupnie mieszkania, może stać się świetną kartą przetargową podczas negocjacji cenowych. Jeśli sprzedający spieszy się z transakcją lub nieruchomość ma drobne wady, można zaproponować wpisanie do umowy podziału taksy notarialnej po połowie w zamian za szybkie podpisanie aktu.

Warto pamiętać o jednej, kluczowej zasadzie dotyczącej bezpieczeństwa. Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie, za zapłatę wynagrodzenia rejenta oraz podatków obie strony umowy odpowiadają solidarnie. Oznacza to, że jeśli kupujący nie ureguluje należności w kancelarii, notariusz ma prawo zażądać zapłaty od sprzedającego - choć w praktyce do podpisania aktu nie dojdzie bez wcześniejszego uiszczenia opłat.

Porównanie obowiązków płatniczych stron transakcji

Kupujący (Standardowy płatnik)

• Płaci za egzemplarze przeznaczone dla siebie, banku lub sądu
• Płaci za wpis własności do księgi wieczystej oraz założenie nowej księgi
• Pokrywa 100% na rynku wtórnym lub dokładnie 50% przy umowie deweloperskiej
• Opłaca w całości (2% wartości nieruchomości na rynku wtórnym)

Sprzedający (Wydatki dodatkowe)

• Płaci wyłącznie za swój egzemplarz aktu notarialnego, jeśli go potrzebuje
• Opłaca dokumenty niezbędne do przeprowadzenia transakcji sprzedażowej
• Nie płaci na rynku wtórnym, chyba że strony wynegocjują inny podział kosztów
• Zwolniony z opłaty na mocy przepisów prawa podatkowego

Negocjacje w biurze: Jak Tomasz zaoszczędził na taksie

Tomasz, trzydziestoletni logistyk z Gdańska, kupował swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Ceny nieruchomości były wysokie, a jego budżet spięty do granic możliwości. Największą obawą była niewiedza o ukrytych opłatach w kancelarii.

Pierwsza próba negocjacji ze sprzedającym zakończyła się fiaskiem - właściciel mieszkania kategorycznie odmówił pokrycia połowy taksy, twierdząc, że to obowiązek kupującego. Tomasz poczuł bezsilność, a stres uniemożliwiał mu racjonalne myślenie.

Przełom nastąpił, gdy Tomasz postanowił wziąć sprawy w swoje ręce i zadzwonił bezpośrednio do trzech różnych notariuszy. Zamiast akceptować sztywne stawki, zapytał o możliwość rabatu przy transakcji gotówkowej.

Dzięki temu odnalazł kancelarię, która obniżyła taksę notarialną o blisko 40% w stosunku do stawki maksymalnej. Tomasz zyskał ponad 1.000 PLN, co pozwoliło mu pokryć opłaty sądowe i udowodniło, że warto rozmawiać o pieniądzach.