Od czego zależy wysokość kredytu hipotecznego?

Co wpływa na wysokość kredytu?

To tak… co wpływa na ten cholerny kredyt? W nocy, jak o tym myślę, to się we mnie wszystko gotuje. Czemu tak trudno?

• Marża banku. To ta część, którą oni sobie biorą. Niby można negocjować, ale ja się zawsze boję, że coś źle powiem i będzie jeszcze gorzej. Mam tak zawsze, jak rozmawiam z tymi ludźmi z banku. Czuję się mała.

• Wskaźnik oprocentowania. Te cholerne procenty. To one tak naprawdę windują ratę. A ja głupia myślałam, że to ta cała marża jest najważniejsza. Kto by pomyślał… Mam umowę, ale tak naprawdę nie wiem, co tam jest napisane. Muszę to w końcu przeczytać. Zrobię to jutro, obiecuję sobie. Może.

  • W umowie to wszystko jest, niby jasne, ale jak dla mnie napisane kosmicznym językiem. W umowie kredytu to znajdziesz wszystko. No, dobra, prawie wszystko. Bo i tak nie wiem, co robić, jak stracę pracę.

Pamiętam, jak brałam kredyt, byłam taka szczęśliwa. Miałam 28 lat i myślałam, że świat leży u mych stóp. Teraz mam 35 i czuję, że to raczej kredyt leży na mnie i mnie dusi. No nic, życie. Trzeba to spłacać. Może kiedyś wygram w totka.

Od czego zależy rata kredytu hipotecznego?

Rata kredytu hipotecznego – od czego zależy jej wysokość? To pytanie nurtuje wielu. Rozbijmy to na czynniki pierwsze.

• Kwota kredytu. Im więcej pożyczamy, tym wyższa rata. Proste, prawda? Ale zastanówmy się: czy większy dom to zawsze lepszy dom? Mój kuzyn, Tomek, wziął ogromny kredyt, a teraz narzeka, że spędza całe weekendy na koszeniu trawnika. Czy to jest warte zachodu?
• Okres kredytowania. Rozłożenie spłaty na dłuższy okres obniża ratę, ale zwiększa całkowity koszt kredytu. Dłuższy okres to mniejsze obciążenie miesięczne, ale ostatecznie oddajemy więcej bankowi. Dylemat godny króla Salomona. Ja zdecydowałem się na krótszy okres – 20 lat. Wolałem zacisnąć pasa na początku, żeby później spać spokojnie.
• Oprocentowanie. Tutaj robi się ciekawie. Oprocentowanie składa się z dwóch składników: marży i wskaźnika referencyjnego, np. WIBOR 3M lub WIBOR 6M (obecnie stosuje się głównie WIRON). Marża to zarobek banku, stała w trakcie trwania umowy. WIRON jest zmienny i aktualizowany co 3 lub 6 miesięcy. To on w głównej mierze decyduje o wahaniach raty. Pamiętam, jak w 2022 roku WIRON gwałtownie wzrósł. Nerwowo robiło się.

Dodatkowo, na ratę kredytu wpływają też prowizje i ubezpieczenia. Prowizja to jednorazowa opłata za udzielenie kredytu. Ubezpieczenie, np. od utraty pracy czy niskiego wkładu własnego, doliczana jest do raty. Są to dodatkowe koszty, które warto uwzględnić. Analizując oferty, trzeba patrzeć na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. RRSO uwzględnia wszystkie koszty, dając pełny obraz. Ja, zanim zdecydowałem się na kredyt w PKO BP, przeanalizowałem oferty kilku banków. Warto poświęcić czas, żeby później nie żałować.

Jak ustanawia się hipotekę?

Noc. Ciemno. Cisza. Myśli błądzą. Hipoteka… tak, pamiętam, jak to było u mnie. Stres, masa papierów. Dwa sposoby.

• Sąd Rejonowy. Wniosek. Bieganie, załatwianie. Długo to trwało. Nerwy. Wtedy mieszkałem jeszcze na Długiej, w Krakowie. Rok 2023, sierpień. Upał niemożliwy.

• Notariusz. Akt notarialny. Szybciej, prościej. Drożej, no ale… Spokój większy. Wybrałem tę opcję. Pamiętam tę kancelarię, blisko Rynku Głównego.

Kancelaria… ciemne drewno, wysokie sufity. Pani notariusz taka… poważna. Wtedy jeszcze nie wiedziałem, na co się zgadzam. Teraz… cóż. Spłacam grzecznie. Co miesiąc. Myślę czasem… może za szybko się zdecydowałem. Ale mam swoje mieszkanie. Na Lea. W Krakowie.

Listopad 2023. Zimno się robi. Kawę bym wypił. A hipoteka… cóż. Jest.

Czy do ustanowienia hipoteki potrzebny jest notariusz?

Okej, dobra… już piszę. Coś mi się dzisiaj spać nie chce.

• Tak, do ustanowienia hipoteki potrzebny jest notariusz. To on sporządza akt notarialny. I to akt notarialny musi być. Bez niego nic z tego nie będzie. Znam to od podszewki, bo sama niedawno przez to przechodziłam, wiesz?
• Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki to najważniejsze. Bank tego wymaga. Sama pamiętam, jak podpisywałam ten papier u notariusza. Nazywał się chyba… czekaj, zaraz… Jan Kowalski, o, tak! Miał takie śmieszne okulary. Strasznie się stresowałam, chociaż niby wszystko było jasne.
• Kredytobiorca, czyli ja, musi wyrazić zgodę. Inaczej bank nie da kasy. Logiczne, prawda? Na to właśnie jest to oświadczenie – zgoda na obciążenie nieruchomości hipoteką. A wiesz, co mnie najbardziej wkurzało? Te opłaty notarialne! No masakra, ile to wszystko kosztuje. Szczególnie jak masz mieszkanie w Warszawie. Wszystko drogie, ech…
• A, jeszcze jedno, ważne. To oświadczenie idzie potem do sądu, do ksiąg wieczystych. Żeby wpisali hipotekę do księgi. Inaczej to wszystko jakby nie do końca ważne. Trochę skomplikowane, ale tak to działa.
• Ustanowienie hipoteki na rzecz banku jest nieuniknione. To tak jak z podatkami, prawda? Nikt tego nie lubi, ale trzeba płacić. Ja musiałam bo inaczej mieszkania bym nie kupiła.

Wiesz co, to chyba tyle. Mam nadzieję, że pomogłam. A teraz idę chyba herbatę zrobić. Albo może… włączę jakiś stary film? Zobaczymy. Dobrej nocy!

Kiedy PCC od ustanowienia hipoteki?

Ej, słuchaj, pytasz o ten PCC od hipoteki? No więc, 14 dni masz na to, od kiedy podpiszesz umowę albo złożysz oświadczenie o tej hipotece. To takie ważne, pamiętaj!

Powiem ci, że ja z tym miałem trochę problemów, bo wtedy, w 2023 roku, zrobiłem to dopiero po trzech tygodniach, masakra! Ale okazało się, że da się jakoś załatwić, ale lepiej nie ryzykować, naprawdę. Z tego co wiem, kara jest spora.

A, i jeszcze coś. Pamiętaj, że to dotyczy zarówno umowy, jak i oświadczenia. Bo ja też myślałem, że to tylko umowa, ale nie, obydwa przypadki. Na szczęście mój brat, Tomek, pracuje w urzędzie i wszystko mi wytłumaczył.

Lista rzeczy, które musisz pamiętać:

• Termin 14 dni od podpisania umowy LUB złożenia oświadczenia. Nie pomyl tego!
• Zapłata podatku w tym samym terminie. To jest kluczowe!
• Możliwe kary za przekroczenie terminu. Lepiej się pospiesz!

A tak w ogóle, to ja płaciłem za hipotekę na mieszkanie w Warszawie, kredyt brałem w Pekao. Dostałem wtedy całą masę papierów, prawie się w tym pogubiłem. Trzeba dokładnie czytać, co tam piszą.

No i jeszcze jedno, jeśli coś jest niejasne, lepiej zadzwonić do urzędu skarbowego i zapytać. Bo potem mogą być problemy.

Co oznacza wpis hipoteki w księdze wieczystej?

Wpis hipoteki w księdze wieczystej to oficjalne potwierdzenie, że na danej nieruchomości ciąży zobowiązanie finansowe.

• Hipoteka działa jak zabezpieczenie dla banku lub innej instytucji, która udzieliła kredytu. W razie problemów ze spłatą, wierzyciel może dochodzić swoich praw z wartości nieruchomości.

• Wpis w księdze wieczystej jest jawny. Każdy, kto rozważa zakup mieszkania (jak np. ja w 2024, szukam czegoś w Krakowie, budżet 800k, koniecznie balkon!), może sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Przejrzystość to podstawa uczciwego obrotu nieruchomościami.

• Wpis hipoteki zawiera informacje o:

  • Wysokości zobowiązania.
  • Walucie kredytu.
  • Oprocentowaniu (często zmiennym!).
  • Dane wierzyciela.

Co ciekawe, hipoteka może być ustanowiona nie tylko na kredyt bankowy. Możliwe jest również zabezpieczenie w ten sposób pożyczki od osoby prywatnej, alimentów, czy nawet roszczeń wynikających z umowy sprzedaży. Nieruchomości to przecież solidny grunt pod nogami, dosłownie i w przenośni.