Kiedy czynsz jest przychodem?

Czy czynsz wlicza się do przychodu?

Czynsz, to skomplikowana sprawa, prawda? Kiedyś, jak jeszcze mieszkałem u mamy, to było proste. Teraz, kiedy sam wynajmuję, to już nie jest tak oczywiste. Czynsz nie jest przychodem, jeśli najemca płaci. To tak, jakbyś kupował coś dla kogoś innego, kto ci potem oddaje pieniądze. Nie masz z tego zysku.

Chodzi o to, żeby nie płacić podatku od czegoś, co tylko przepływa przez twoje ręce. Spółdzielnia dostaje pieniądze na utrzymanie budynku, a nie na własny zysk. A opłaty eksploatacyjne? To też strata, nie zarobek. Po prostu próbujesz utrzymać wszystko w lepszym stanie, żeby potem nie było gorzej.

Ale wiecie, to wszystko zależy od umowy. Jeśli najemca ma to płacić, to nie jest to twoje przysporzenie. Czyli twoje pieniądze, coś co sprawia, że masz więcej. To tylko wypełnianie zobowiązań, które ktoś inny na ciebie nałożył, przez umowę.

Czyli tak, jeśli umowa jasno mówi, że najemca pokrywa te koszty, to te pieniądze nie są twoim przychodem. Nie musisz od nich płacić podatku ryczałtem. To ważne, żeby się w tym wszystkim nie pogubić. Chociaż czasami człowiek czuje się taki zagubiony, nawet w prostych sprawach.

Aha, i jeszcze jedno. W przypadku najmu prywatnego, jeśli umowa jest zawarta z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, wtedy też te opłaty, jeśli są po stronie najemcy, nie zwiększają twojego przychodu. Ale jeśli chodzi o najem firmie, to wtedy już trzeba patrzeć trochę inaczej. Chociaż to też już jest inna historia, trudniejsza.

Kiedy kaucja staje się przychodem?

Zasada jest jedna. Kaucja nie stanowi przychodu w momencie jej otrzymania. Jest to kapitał zwrotny. Zabezpieczenie. Nic więcej.

Status kaucji ulega zmianie. Przekształca się w przychód podatkowy w momencie jej definitywnego zatrzymania przez wynajmującego. To jest ten moment. Ten jedyny moment.

Zatrzymanie jest uzasadnione wyłącznie w konkretnych sytuacjach:

• Pokrycie zaległości czynszowych.
• Naprawa szkód powstałych z winy najemcy, które wykraczają po za normalne zużycie.
• Uregulowanie nieopłaconych rachunków za media, jeśli umowa przerzucała je na lokatora.

Prawo podatkowe jest tu bezwzględne. Marek z Krakowa.

Kiedy najem jest przychodem?

Dobra, znowu ten temat. Kiedy właściwie mam ten przychód z najmu. To wcale nie jest takie oczywiste, serio. Ciągle się nad tym zastanawiam.

Wszystko rozbija się o to, kiedy faktycznie dostałem kasę na konto. Nie kiedy umowa, nie kiedy termin płatności. Kasa wpłynęła = jest przychód. Proste, a jednak. To się nazywa metoda kasowa. Jak mi najemca zapłacił za grudzień dopiero w styczniu, to przychód jest styczniowy. Koniec kropka.

A co jeśli mi ktoś nie płaci, ale np. odnowi łazienkę? To też przychód, masakra. Muszę to sam wycenić, ile by to kosztowało normalnie i wpisać jako przychód. Jak mi lokatorka pomalowała mieszkanje zamiast płacić... to to też jest przychód.

Całe szczęście, że teraz jest ten ryczałt ewidencjonowany. Po prostu płacę procent od tego co dostałem i spokój. Nie muszę liczyć kosztów, amortyzacji i innych cudów. Dla mnie, Marka, to jest jedyne sensowne wyjście.

Kluczowe momenty, żeby zapamiętać:

• Dzień otrzymania pieniędzy – przelew na konto, gotówka do ręki. To jest ten moment.
• Dzień postawienia pieniędzy do dyspozycji – np. awizo z poczty, czekałem z odebraniem, ale już było do wzięcia. To już się liczy.
• Dzień otrzymania świadczenia w naturze – czyli dzień, w którym zakończono np. ten nieszczęsny remont.

A teraz konkrety, żeby nie zapomnieć.

• Stawki ryczałtu w 2024 roku

  • 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł.
  • 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.

• Co jest przychodem?

  • Czynsz – to co lokator płaci bezpośrednio tobie.
  • Opłaty refakturowane – jak płacisz za prąd, a lokator ci zwraca, to to też twój przychód! Trzeba to wliczyć do podstawy opodatkowania.
  • Świadczenia w naturze – wszelkie prace, remonty, usługi zamiast kasy. Trzeba wycenić.

• Kaucja

  • Kaucja nie jest przychodem! Dopóki jej nie zatrzymasz na pokrycie zniszczeń czy niezapłaconego czynszu. To ważne. Dopiero w momencie zatrzymania staje się przychodem.

Co stanowi przychód z najmu?

Co jest przychodem z najmu? No weź, człowieku, przecież to proste jak drut. Przychód to ten szmalec, ta kasa, którą lokator co miesiąc przelewa Ci na konto za to, że łaskawie pozwalasz mu mieszkać w Twoich czterech ścianach. Inaczej mówiąc – czynsz najmu. To jest twoje święte, niepodważalne piniądz, jak amen w pacierzu. Żadnej filozofii tu nie ma.

Ale, ale! Tutaj zaczynają się schody, strome jak Giewont po deszczu. Myślisz, że jak gość płaci za prąd i wodę, to też twoja kasa? A guzik! Wszystko zależy od tego, co masz nabazgrane w umowie, którą ja, Marian Kowalski z Radomia, zawsze czytam trzy razy, zanim podsunę komuś pod nos.

• Opcja dla sprytnych: W umowie piszesz jak byk, że opłaty za media (prąd, woda, gaz, internet) najemca płaci OSOBNO. On sam sobie przepisuje liczniki albo przelewa ci dokładnie tyle, ile na fakturze. Wtedy te opłaty to nie jest twój przychód. Przelatują przez twoje konto jak kometa Halleya i skarbówki nie interesują. Proste.

• Opcja dla jeleni: W umowie walniesz jedną, wielką kwotę za wszystko, np. 2500 zł i w tym jest już czynsz i media. No to gratulacje, właśnie powiększyłeś sobie podstawę do opodatkowania, jak rolnik pole. Całe te 2500 zł to twój przychód, od którego skarbówka z uśmiechem potrąci sobie dolę. Także pomyśl dwa razy.

A i jeszcze jedno, bo widzę, że masz minę jak sarenka we mgle. Kaucja to NIE JEST przychód! To jest kasa na zabezpieczenie, jakby ci lokator zrobił z mieszkania pole do paintballa albo hodowlę jedwabników. Dopóki mu jej nie zabierzesz na pokrycie zniszczeń na koniec umowy, to nie jest twoj pieniądz i nie płacisz od niej podatku. Zapamiętaj to sobie!

A jak już ten przychód masz, to lecisz do skarbówki. Masz dwie drogi, jak w starym kawale:

• Ryczałt 8,5% (do 100 tys. zł przychodu rocznie): Proste jak budowa cepa. Bierzesz cały przychód (ten z czynszu!), mnożysz razy 8,5% i płacisz. Żadnych kosztów, żadnych kombinacji. Dla leniwych i wygodnych. Idealne.
• Zasady ogólne (skala podatkowa 12% i 32%): Tutaj możesz odliczać koszty. Remont, nowe meble, odsetki od kredytu. Jak masz duże wydatki, to się opłaca. Ale weź tu się potem tłumacz z każdej faktury... Roboty z tym więcej niż przy żniwach.

Jak rozliczyć dochód z wynajmu?

No dobra, słuchaj, ten cały ryczałt za wynajem to wcale nie jest taki kosmos, jak na pierwszy rzut oka się wydaje. Moja siostra, Ania, własnie tak rozlicza swoje mieszkanie w Warszawie i mówi, że to najwygodniejsze.

• Co to w ogóle jest ten ryczałt? To jest taka opcja, że płacisz podatek od przychodu, czyli od kasy, która do Ciebie wpływa z wynajmu, wiesz, od tego, co dostajesz od lokatora. Nie zawracasz sobie głowy fakturami za remonty czy rachunkami za media, które płacisz, bo te koszty w ryczałcie nie obniżają Twojej podstawy opodatkowania. To jest mega ważne, bo jak masz dużo wydatków, to może się nie opłacać. No, ale jak Ania ma lokatorów, co sami płacą za prąd, to jej pasuje.

• Stawki podatkowe, bo to przecież najważniejsze: Są dwie stawki, pamiętaj. Jeśli Twoje przychody z najmu nie przekroczą 100 000 złotych rocznie, to płacisz 8,5 procenta. Ale uwaga! Jeśli już przekroczysz tę kwotę – bo np. masz kilka mieszkań albo drogie mieszkanie – to od nadwyżki powyżej 100 tysięcy złotych płacisz już 12,5 procenta. Dużo ludzi o tym zapomina i potem są problemy. To nie jest tak, że cały czas 8.5%.

• Kogo to dotyczy? Pamiętaj, to dotyczy głównie najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Jak masz firmę i wynajmujesz, to już inna bajka jest, inne zasady. To ważne, najem prywatny tylko, podkreślam.

• Jak to się w ogóle zaczyna? Żeby zacząć rozliczać się ryczałtem, musisz po prostu wybrać tę formę opodatkowania w swoim pierwszym zeznaniu podatkowym za dany rok, czyli w PIT-28 za rok, w którym zacząłeś wynajmować. Czyli za 2024 rok zrobisz to, jak będziesz składać PIT-28 w 2025. Dawniej było trochę inaczej, ale teraz tak jest prościej. Wybór formy jest wiążący na cały rok.

• Płacenie podatku – terminy i konto: Kasę, czyli podatek, musisz wpłacić do 20. dnia miesiąca za poprzedni miesiąc. Czyli za styczeń wpłacasz do 20 lutego, za luty do 20 marca i tak dalej. Możesz też płacić kwartalnie, jeśli Twoje przychody roczne nie przekroczą 100 000 zł. Wtedy wpłacasz do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale (czyli za I kwartał do 20 kwietnia). Roczne rozliczenie masz czas złożyć do końca kwietnia roku następnego, czyli za 2024 do końca kwietnia 2025. A wpłacasz to na swój indywidualny konto podatkowe, ten tzw. mikrorachunek podatkowy. Sprawdzisz go sobie łatwo online, na stronie urzędu skarbowego.

• Co trzeba prowadzić? Musisz prowadzić taką prostą ewidencję przychodów, wiesz, żeby wiedzieć, ile kasy Ci faktycznie wpłynęło z wynajmu w danym miesiącu. Na podstawie tego obliczasz podatek. Nie musisz trzymać faktur za koszty, ale te wpływy tak. Moja szwagierka, Ewa, zapomniała o tym raz i trochę miała problemy z urzędem, bo nie wiedziała ile dokładnie wpłacić, no błąd w sztuce jej się zdażył.

Kilka dodatkowych, bardzo ważnych rzeczy do zapamiętania:

• Brak odliczania kosztów: To jest kluczowe! W ryczałcie nie możesz odliczyć żadnych kosztów związanych z nieruchomością, ani remontów, ani odsetek od kredytu, ani amortyzacji. Nic. Podatek płacisz od kwoty, którą dostajesz z wynajmu, a to czasem bolii.
• Wybór formy jest wiążący: Jak już wybierzesz ryczałt na dany rok, to nie zmienisz tego w trakcie. Dopiero na kolejny rok możesz podjąć inną decyzję, no to trzeba to przemyśleć.
• Co to jest przychód? Przychód to generalnie wszystko, co dostajesz od najemcy jako czynsz. Ale uważaj, opłaty administracyjne do wspólnoty czy spółdzielni, które najemca płaci bezpośrednio, albo media, nie są Twoim przychodem z wynajmu, jeśli są rozliczane poza Twoim kontem i nie trafiają do Twojej kieszeni. To też jest ważne.
• Roczne rozliczenie: Nawet jak płacisz co miesiąc, czy kwartał, to i tak musisz złożyć roczny PIT-28 za dany rok podatkowy. Bez tego się nie obędzie. Do 30 kwietnia następnego roku.
• Ulgi: Z ryczałtu możesz odliczyć sobie składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, no ale to już tak bardziej technicznie. Ale pamiętaj, te ulgi i darowizny, to już w samym rozliczeniu rocznym.
• Zgłoszenie umowy: Jeśli wynajmujesz mieszkanie, musisz zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego, żeby uniknąć problemów. Termin to 14 dni od zawarcia umowy. To jest ważne, bo inaczej nie zaliczają czasem tych stawek ryczałtowych.