Jak obliczyć zwrot z wynajmu?

Jak obliczyć zwrot z wynajmu nieruchomości? Praktyczny przewodnik dla inwestora

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to popularna strategia budowania kapitału. Kluczem do sukcesu jest jednak dokładna analiza potencjalnego zysku. Zrozumienie, jak obliczyć zwrot z wynajmu, pozwoli Ci podejmować świadome decyzje i wybierać najkorzystniejsze oferty. W tym artykule omówimy różne metody kalkulacji, uwzględniając zarówno uproszczone, jak i bardziej zaawansowane podejście.

Podstawowym wskaźnikiem, który pomoże Ci ocenić opłacalność inwestycji, jest stopa zwrotu z wynajmu, często określana jako ROI (Return on Investment). Oblicza się ją, dzieląc roczny dochód z czynszu (po odliczeniu wszystkich kosztów) przez całkowity kapitał zainwestowany w nieruchomość.

Wzór na stopę zwrotu z wynajmu (ROI):

ROI = (Roczny dochód z czynszu – Koszty) / Całkowity kapitał zainwestowany * 100%

Roczny dochód z czynszu: To suma wszystkich wpływów z czynszu w ciągu roku.

Koszty: Tutaj należy uwzględnić wszystkie wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, takie jak:

• Koszty eksploatacyjne: czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, podatek od nieruchomości, media (prąd, woda, gaz), naprawy, konserwacja, ubezpieczenie nieruchomości.
• Koszty remontu: wydatki na ewentualne remonty lub modernizacje.
• Koszty transakcyjne: prowizja dla pośrednika, opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Całkowity kapitał zainwestowany: To suma ceny zakupu nieruchomości oraz wszystkich poniesionych kosztów, w tym kosztów remontu i transakcyjnych.

Przykład:

Załóżmy, że kupiłeś mieszkanie za 300 000 zł, a koszty remontu i transakcyjne wyniosły 30 000 zł. Miesięczny czynsz wynosi 2000 zł, a roczne koszty eksploatacyjne, podatki i ubezpieczenie to 5000 zł.

Roczny dochód z czynszu: 2000 zł 12 miesięcy = 24 000 zł
Całkowity kapitał zainwestowany: 300 000 zł + 30 000 zł = 330 000 zł
ROI = (24 000 zł – 5000 zł) / 330 000 zł 100% = 5,76%

Oprócz ROI, warto również obliczyć rentowność brutto, która pomija koszty eksploatacyjne. To uproszczona metoda, dająca szybki, choć mniej precyzyjny, obraz potencjalnego zysku.

Wzór na rentowność brutto:

Rentowność brutto = (Roczny dochód z czynszu) / Całkowity kapitał zainwestowany * 100%

W naszym przykładzie rentowność brutto wyniosłaby: (24 000 zł / 330 000 zł) * 100% = 7,27%.

Pamiętaj, że powyższe obliczenia nie uwzględniają potencjalnych okresów pustostanów, czyli czasu, kiedy mieszkanie stoi puste i nie generuje dochodu. Aby uzyskać bardziej realistyczny obraz, warto uwzględnić ten czynnik, szacując np. jeden miesiąc pustostanu w roku. W takim przypadku roczny dochód z czynszu zmniejszyłby się o 2000 zł (jeden miesiąc czynszu), a ROI wyniósłby 5,15%.

Dokładna analiza zwrotu z wynajmu, uwzględniająca wszystkie koszty i potencjalne ryzyka, jest kluczowa dla podejmowania trafnych decyzji inwestycyjnych. Pamiętaj, że im wyższa stopa zwrotu, tym bardziej opłacalna jest inwestycja.