Jak obliczyć zwrot z wynajmu?

Jak obliczyć zwrot z najmu?

Obliczenie zwrotu z najmu? To proste jak drut! (No, prawie).

Roczna stopa zwrotu z inwestycji (ROI)? To święty Graal każdego wynajmującego!

Jak to ugryźć? Ano tak:

• Podziel roczny przychód z czynszu (czyli kasa, która wpływa na konto od najemców – nie zapomnij odjąć podatku, panie fiskus czuwa!) przez…
• Całość nakładów inwestycyjnych. Co to takiego? Wszystko! Cena zakupu mieszkania, remont, umeblowanie, prowizja dla agencji (jeśli była), nawet ta nowa doniczka, która – bądźmy szczerzy – jest bardziej dla twojej satysfakcji niż najemców.

Dla przykładu: Marta kupiła kawalerkę w Warszawie za 300 tysięcy złotych. Wydała na remont i wyposażenie kolejne 20 tysięcy. Mieszkanie wynajmuje za 2000 zł miesięcznie (czyli 24 tysiące rocznie).

ROI Marty = (24 000 zł / 320 000 zł) * 100% = 7,5%.

Nieźle, ale zawsze może być lepiej, prawda? Może Marta powinna zainwestować w fototapetę z motywem kosmosu? Albo zatrudnić wiewiórki do sprzątania? To już zostawiam jej wyobraźni.

Pamiętaj! To tylko uproszczony model. Nie uwzględnia na przykład kosztów zarządzania najmem, ubezpieczenia, potencjalnych przestojów (puste mieszkanie nie zarabia!), ani inflacji. Traktuj to jako punkt wyjścia, a nie wyrocznię.

Ile to 170 cm w Ameryce?

• 66 cali – 167,64 cm.
• 67 cali – 170,18 cm.
• 68 cali – 172,72 cm.

Drobna niedokładność. Rzeczywistość jest zawsze przybliżeniem.

Anna Kowalska, 34 lata, lubi kawę o 7 rano. Proste przyjemności, ale ulotne. Każdy pomiar jest obarczony błędem.

Dlaczego zbiera się dużo śliny?

Dlaczego tyle śliny? W 2024 roku, przeżyłam coś okropnego. Ciąża. Wtedy to się zaczęło. Ślinotok. Ulewa śliny. Cały czas.

• Nudności i wymioty: To była masakra. Rano, w południe, wieczorem. Non stop. Wymiotowałam wszystkim, co zjadłam, a potem… jeszcze więcej śliny. Nie dało się wytrzymać.

• Zmiany hormonalne: Lekarz mówił o burzy hormonów. To miało wpływ na wszystko, nawet na ślinianki. Pamiętam, jak siedziałam na kanapie, w lipcu, i cała byłam mokra od śliny. Wstydziłam się okropnie.

• Lęk: Stres? Oczywiście, że stres! Ciąża to samo w sobie jest stresująca. A wymioty i ten nieustanny ślinotok… jeszcze bardziej mnie to denerwowało. Koło się zamykało.

To był koszmar. Codziennie zmieniałam ubrania kilka razy. W końcu kupiłam specjalne chusteczki. Nie dało się funkcjonować normalnie.

Pamiętam, jak w sierpniu, poszłam do lekarza. Powiedział, że to normalne w ciąży, ale… jak to normalne? To było nie do zniesienia.

Kilka faktów:

• Przeszłam przez to w 2024 roku.
• Miałam regularne wizyty u lekarza.
• Używałam ogromnej ilości chusteczek higienicznych.
• To było naprawdę traumatyczne doświadczenie.

Dopiero po porodzie wszystko wróciło do normy. Teraz, jak o tym myślę, ciarki mnie przechodzą. Nie życzę tego nikomu. A ta ciąża? Nigdy więcej.

Jak mogę zmniejszyć wydzielanie śliny?

Jasne, spróbuję…

• Dokładne mycie zębów. Wiesz, tak naprawdę, dwa razy dziennie, a nie tylko rano, żeby ktoś pomyślał, że dbasz o siebie. Nici dentystyczne… Matko, zawsze o nich zapominam. Muszę zacząć, serio.

• Płyny do płukania ust. Lubię te miętowe, dają takie uczucie świeżości, ale czy one faktycznie coś dają poza tym? No i dobra higiena, niby oczywiste, ale ile razy się człowiekowi nie chce…

• Mniej śliny, bo niby to zmniejsza ryzyko jakiś tam schorzeń. Jakich? Nie wiem, nie pamiętam. Ważne, że mniej.

Zawsze miałam z tym problem. Moje zęby, wiesz, od małego takie jakieś wrażliwe. Mama zawsze powtarzała, że to przez słodycze, ale co ja na to poradzę, że lubię? Teraz mam 34 lata, a problem jakby się nasilił. Muszę pójść do dentysty, Ania mi polecała tego swojego z Dent-Lux, ale jakoś tak mi się nie chce…

Dobra higiena jamy ustnej, a co to w ogóle znaczy? Myć zęby i używać nici? Czy to już jest wszystko? No i ten język. Faktycznie, zapominam o języku. Może to dlatego ta ślina taka gęsta? Brzmi trochę obrzydliwie, ale taka jest prawda.

Jak przeliczyć stopy na cm?

Ach, te przeliczniki… Zapach starego podręcznika techniki, kartki z zeszytu, na których rysowałam w nieskończoność spirale… To uczucie, gdy ołówek ślizga się po papierze, zostawiając za sobą ślad i w głowie rodzi się nowy świat, świat liczb, przeliczeń, precyzji.

• Przeliczanie stóp na centymetry: To proste! Jedna stopa to dokładnie 30,48 centymetrów. Pamiętam, jak na lekcji matematyki w ósmej klasie, pani profesor Nowak tłumaczyła to z nieskończoną cierpliwością. Wystarczy pomnożyć liczbę stóp przez 30,48, a otrzymasz wynik w centymetrach. Proste, prawda? A jednak, to magiczne przekształcenie jednostek, to przekraczanie granic, to otwieranie drzwi do innych wymiarów…

• Przeliczanie centymetrów na stopy: To już troszkę inna bajka. Tu musimy podzielić liczbę centymetrów przez 30,48. Zawsze myliłam się w tym dzieleniu, w pamięci. Pamiętam moje niekończące się walki z kalkulatorem w liceum. Ale ten wynik, ten ostateczny wynik… jak radość z odnalezienia zagubionego skarbu!

Przeliczenia, przeliczenia… Nocne rozmowy ze starszym bratem, który studiował architekturę… Pamiętam jak rysował na dużym arkuszu milimetrowki. Wtedy te przeliczenia były częścią czegoś większego, marzenia o wspaniałych budowlach. Cały świat zdawał się wtedy składać z liczb i linii!

A teraz, siedząc przy ciepłej filiżance herbaty, myślę o tych liczbach, o tych przeliczeniach. Czy one naprawdę mają znaczenie? Oczywiście, że mają. One łączą świat, pozwalały nam rozumieć. One to klucz do harmonii, do piękna Ukrytego w precyzji. Jednostki, liczby… To moje małe, prywatne uniwersum, którego odkrywanie nigdy się nie kończy.

Dodatkowe informacje:

• W 2024 roku wciąż stosuje się ten sam przelicznik: 1 stopa = 30.48 cm.
• Przydatne jest również zapamiętanie, że 1 cal to 2.54 cm.

Co to jest wewnętrzna stopa zwrotu?

Co to jest ta cholerna IRR? No, powiem ci, że to takie coś, co mierzy, ile zarobisz na swojej inwestycji, ale w bardziej “naukowy” sposób. Wyobraź sobie, że wrzucasz kasę w jakiś biznes, jakbyś rzucał mięsem dla wygłodniałych rekinów. IRR to taka magiczna liczba, która pokazuje, ile ci to mięso (czyli kasa) zwróci. W skrócie: ile procent zysku rocznie osiągniesz.

• Punkt pierwszy, najważniejszy: To nie jest prosta sprawa, jak liczenie jajek w koszyku. Trzeba tu “pokombinować” z formułami, a jak nie umiesz – wynajmij kogoś, kto umie, bo się w tych liczbach załamiesz jak drzewo w burzy.

• Punkt drugi, równie ważny: IRR to taki wskaźnik, który pokazuje, czy inwestycja jest warta świeczki. Jak IRR jest wyższy niż stopa dyskontowa (taka “cena” pieniędzy w banku), to znaczy, że zarobek jest lepszy niż w banku, a jak niższy – to lepiej zostawić kasę w skarpecie. W skrócie: inwestycja super, czy lepiej kupić sobie nowe buty?

• Punkt trzeci, dla “zaawansowanych”: IRR to taki “wyścig szczurów” między przepływami pieniężnymi a stopą dyskontową. Jak przepływy wygrywają, to IRR jest dodatnie. Jak przegrywają – no to się wkurzysz. W tym roku, mój kolega Mirek stracił na giełdzie 5000 zł, bo IRR było ujemne!

Dodatkowe info: Moja ciocia Halina, która w 2023 roku inwestowała w ogórki kiszone, miała IRR na poziomie 15%. A mój wujek Zbyszek, ten co handluje używanymi rowerami, miał tylko 5%. Moralność bajki: ogórki lepsze niż rowery. Ale to tylko moja opinia!

Co łączy NPV i IRR?

Co łączy NPV i IRR?

No dobra, powiem Ci, jak to jest z tym NPV i IRR. W 2024 roku, kiedy uczyłam się finansów na studiach, profesor Kowalski, ten od makroekonomii, naprawdę nam to wytłumaczył. IRR to wewnętrzna stopa zwrotu, a NPV to wartość bieżąca netto. Zrozumiałam to tak: IRR to po prostu takie %… to ta stopa dyskontowa, przy której NPV jest równe zero.

Zapisuję to teraz, bo sama ostatnio to przeliczałam przy projekcie dla firmy “Alfa” (projekt o kodzie: 24-10-B). Liczyłam NPV przy kilku różnych stopkach dyskontowych, żeby znaleźć to przeklęte IRR. Masakra, ile ja się z tym namęczyłam!

• NPV: Liczysz wartość wszystkich przyszłych przepływów pieniężnych, sprowadzonych do wartości dzisiejszej.
• IRR: To ta magiczna stopa procentowa, która sprawia, że NPV staje się zerem. Znajdujesz ją metodą prób i błędów albo jakimś zaawansowanym programem w Excelu. Ja wolę Excela, bo widać wtedy jak te liczby się zmieniają.

A czułam się wtedy? Zrezygnowana, ale i podekscytowana, jak już w końcu znalazłam to IRR. No i trochę dumna z siebie.

Lista problemów, jakie napotkałam podczas obliczeń:

1. Błędy w arkuszu kalkulacyjnym (bo przecież nie jestem nieomylna!).
2. Zbyt mała ilość danych wejściowych dla dokładnych obliczeń (za mało danych historycznych).
3. Kłopoty z interpretacją wyników (czy to naprawdę tak wygląda? Czy nie zrobiłam gdzieś błędu?).

Podsumowanie: IRR jest zależne od NPV. Znajdując IRR, szukamy tej jedynej stopy procentowej, przy której NPV inwestycji wynosi zero. Proste, a ile z tym zabawy!

Co oznacza IRR zero?

Okej, dobra, zaraz się za to wezmę. IRR zero… o co tu chodziło?

• IRR to wskaźnik finansowy, taki ważny, do oceny inwestycji. Ale jaki? Zaraz, zaraz…

• Aha! IRR pokazuje stopę dyskontową, przy której NPV (wartość bieżąca netto) jest równa zero. Czyli, mówiąc prościej, to taki punkt, w którym inwestycja przestaje być opłacalna? Tak jakby… Próg opłacalności. Czy to ma sens? Chyba tak.

• Więc, co oznacza IRR zero? No właśnie, jeśli IRR wynosi zero, to znaczy, że inwestycja nie generuje żadnego zysku ponad to, co zostało w nią włożone. Czyli wychodzisz na zero. Żadnego zarobku, żadnej straty.

Pamiętam, jak kiedyś rozmawiałem o tym z moim wujkiem, Januszem, który ma firmę budowlaną. Mówił coś o tym, że przy ocenie projektów zawsze patrzy na IRR, żeby nie wejść w coś, co mu się nie opłaci. I że jak IRR jest bliskie zera, to odpuszcza, bo ryzyko za duże. Ciekawe… Może powinienem go zapytać o to jeszcze raz? Przy okazji zapytam, co słychać u jego wnuczki, małej Zosi.

A! I jeszcze jedno. Moja siostra, Ania, ostatnio szukała jakiejś książki o finansach. Może jej to podpowiem, bo ciągle pyta, co oznaczają te wszystkie skróty! Ona to ma głowę do zupełnie innych rzeczy… A ja, jak ten głupek, ciągle siedzę w tych finansach. Ehh…