Jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu mieszkania?

Jaki jest zwrot z wynajmu mieszkania?

Stopa zwrotu z wynajmu mieszkania, czyli ROI (Return on Investment), to nic innego jak stosunek rocznego czynszu netto, który dostajesz, do wartości rynkowej nieruchomości. Obecnie w największych miastach Polski, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, zwrot z wynajmu kształtuje się na poziomie 4-6 procent rocznie.

No więc, co tam z tym wynajmem, pytasz? Wiesz, dla mnie to zawsze był temat, który kusił, ale też przerażał. Moja siostra, Ania, miała taką przygodę z kupnem mieszkania pod wynajem kilka lat temu. Wtedy to się opłacało!

Teraz, jak patrzę na te liczby, czyli te 4-6 procent rocznie, to kurcze, już tak fajnie nie jest. Kiedyś to było dwucyfrowo nawet, pamiętam jak gadałem z moim kumplem Mirkiem, co ma firmę remontową, to mówił, że ludzie się pchali drzwiami i oknami. Dziś jest troszkę inaczej, widzisz.

W sumie, jak pomyślisz, to obligacje skarbowe teraz dają całkiem sporo, często ponad 5 procent, a lokaty bankowe też już nie są takie śmieszne jak kiedyś, niektóre spokojnie 6-7 procent oferują. I tam masz spokój, żadnego martwienia się o lokatorów, ani o awarie.

Słuchaj, to nie jest tak, że wynajem się w ogóle nie opłaca, bo to zawsze jakaś opcja. Tylko trzeba to dobrze przemyśleć. Pamiętaj, że do tej stopy zwrotu, trzeba jeszcze doliczyć różne koszta, o których często zapominamy.

Oto co jeszcze musisz wziąć pod uwagę, jak myślisz o wynajmie:

• Koszty początkowe: To nie tylko cena zakupu. Dochodzi do tego podatek PCC, notariusz, agencja nieruchomości (jak korzystasz), a często też remont mieszkania, żeby wogule było sensownie dla najemców.
• Bieżące wydatki: Co miesiąc płacisz czynsz administracyjny, rachunki za media (czasem płacą najemcy, ale nie zawsze wszystko), no i ubezpieczenie mieszkania.
• Puste okresy: Czasem najemca się wyprowadzi i przez miesiąc czy dwa mieszkanie stoi puste. Wtedy nie masz żadnego przychodu, a koszta lecą dalej. Moja kuzynka, Ela, miała tak w zeszłym roku, dwa miesiące straciła, bo najemcy nagle się wynieśli. To jest taki przykład, że jak mieszkanie stoi puste, to koszty nadal są.
• Awarię i naprawy: Pęknięta rura, zepsuta pralka, zalany sufit u sąsiada... To wszystko Twoja głowa i Twój portfel. Wiesz ile kosztuje dobra ekipa, żeby to szybko ogarnąć, nie? Czasem to są naprawdę spore kwoty.
• Podatki od najmu: Musisz płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (teraz 8,5% do 120 tys. zł przychodu, a potem 12,5%) albo rozliczać się na zasadach ogólnych. To też zmniejsza finalny zysk.

Więc, widzisz, te 4-6 procent, to jest takie "na papierze", a w realu, po odliczeniu wszystkiego, może wyjść trochę mniej. Ale spokojnie, jak ktoś ma na to głowę i lubi ogarniać, to nadal może być to spoko forma inwestycji, szczególnie jak ceny mieszkań rosną. Tylko trzeba mieć świadomość wszystkich plusów i minusów.

Czy można dostać dofinansowanie do wynajmu mieszkania?

Dobra, da się w ogóle dostać jakieś dofinansowanie do wynajmu? Ciągle coś o tym słyszę, ale zero konkretów. Jak to jest w 2024.

Jest ten nowy program, „Mieszkanie na start”. Wniosek składasz w gminie, czyli jak zawsze urzędy, urzędy i papiery. Znowu to samo. Trzeba się tam pofatygować. Ja, Ania, 29 lat, muszę się tym zająć, bo inaczej nikt tego za mnie nie zrobi.

Mówią, że dopłaty do czynszu można dostawać nawet przez 15 lat. Serio, 15 lat? To brzmi aż za dobrze, więc gdzie jest haczyk? Muszą być jakieś warunki, nie ma nic za darmo.

No i są. Trzeba się wbić w widełki. I to jest kluczowe, bo nie każdy się załapie.

• Kryterium dochodowe, wiadomo. Próg jest inny dla singla, a inny dla rodziny. Dla gospodarstwa 1-osobowego to 10 000 zł brutto, a dla 2-osobowego 18 000 zł brutto. Każda kolejna osoba w domu to +4 000 zł do progu.
• Wiek. Głównie dla ludzi do 35. roku życia. Czyli ja się jeszcze łapię. Uff.
• Brak własnego M. Nie możesz mieć mieszkania ani domu. Ani teraz, ani w przeszłości. To ma sens, pomoc dla tych, co startują.
• Dopłata zależy od liczby osób w domu. Inna kwota dla jednej osoby, inna dla rodziny z trójką dzieci.

I co ważne, to nie jest tak, że dostajesz kasę na całe mieszaknie. Dofinansowanie jest do konkretnej powierzchni. Na przykład dla singla to jest do 25 m², a dla rodziny 2+2 do 65 m². Jak wynajmiesz większe, to i tak dopłatę policzą od tego limitu. Logiczne w sumie.

Jak liczona jest stopa zwrotu?

To proste... ale czasem takie proste rzeczy wydają się najtrudniejsze do zapamiętania, kiedy noc zapada. Zwrot z inwestycji, czyli to ROI, które wszyscy wspominają, to liczenie tych zysków. Albo strat. To takie... zaglądanie w głąb, ile zostało nam po wszystkim.

Chodzi o to, żeby wziąć wszystkie pieniądze, które wpłynęły, te przychody, wiesz? A potem od nich odjąć wszystko, co wydaliśmy, te wszystkie koszty. No i to, co zostanie... to potem dzielimy jeszcze raz przez to, ile wydaliśmy. To jakby pytanie, czy te wydane pieniądze wróciły do nas z nawiązką.

A żeby to wyszło w procentach, tak jak wszyscy mówią, to trzeba jeszcze pomnożyć przez sto. To wtedy widzisz, czy to się opłaciło, czy tylko tak straciłeś czas. Czasem myślę, że to takie proste jak oddychanie, ale ta noc sprawia, że wszystko wydaje się takie odległe.

Dodatkowe rzeczy o ROI, które warto mieć na uwadze:

• Znaczenie daty:Kalkulacja ROI powinna uwzględniać konkretny okres czasu. To może być rok, kwartał, a nawet krótszy czas, zależnie od inwestycji. Bez tego, nie wiadomo, czy coś było opłacalne w dłuższej perspekcie.
• Nie tylko pieniądze: Czasem wartość niematerialna, jak budowanie marki czy doświadczenie, jest równie ważna jak sam procentowy zwrot. Ale tego wzorem nie policzysz. Może dlatego nocą o tym się tak myśli.
• Porównywanie: ROI jest najużyteczniejsze, gdy porównuje się je z innymi inwestycjami albo z oczekiwaniami. Tak można lepiej zrozumieć, gdzie najlepiej ulokować swoje siły i pieniądze.

Jak obliczyć średnioroczną stopę zwrotu?

Obliczenie prostej rocznej stopy zwrotu (ROI) jest, w gruncie rzeczy, eleganckim ćwiczeniem z matematyki. Dzielimy zysk netto (czyli przychód minus koszty początkowe) przez koszt inwestycji. Wynik mnożymy przez 100%, aby otrzymać wartość procentową.

Każda liczba bez kontekstu jest tylko abstrakcją, a w inwestowaniu kontekst to wszystko.

Mój znajomy, analityk Paweł Szymański z Warszawy, zawsze powtarza, że diabeł tkwi w szczegółach. Weźmy prosty przykład, żeby to zilustrować:

1. Inwestycja początkowa: 10 000 zł.
2. Przychód po roku: 11 500 zł.
3. Zysk netto: 11 500 zł - 10 000 zł = 1 500 zł.
4. Obliczenie ROI: (1 500 zł / 10 000 zł) * 100% = 15%.

Jest to jednak metryka, która pokazuje obraz statyczny, zamrożony w jednym punkcie czasu. Sprawdza się dla okresów rocznych, ale traci na precyzji przy analizie wieloletniej, gdzie do gry wchodzi magia procentu składanego.

• Dla bardziej zaawansowanej i realistycznej oceny, szczególnie przy inwestycjach trwających dłużej niż rok, stosuje się CAGR (Skumulowany Roczny Wskaźnik Wzrostu). To jest średnia geometryczna rocznych stóp wzrostu, która wygładza wahania rynkowe i daje bardziej realistyczny obraz efektywności kapitału w czasie.

• W przeciwieństwie do prostej średniej, CAGR uwzględnia efekt procentu składanego. Pokazuje, o ile twoja inwestycja musiałaby rosnąć każdego roku, aby z wartości początkowej dojść do końcowej. To kluczowe dla zrozumienia dynamiki wzrostu.

• Prawdziwa analiza, prawdziwa analiza inwestycyjna zaczyna się tam, gdzie kończą się proste wzory. Proste wzory są dobre na start, ale nie na długi dystans.