Jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu mieszkania?

Jak obliczyć realną stopę zwrotu z wynajmu mieszkania? Klucz do świadomych inwestycji.

Obliczenie rentowności najmu mieszkania często sprowadza się do prostego dzielenia rocznego przychodu przez cenę zakupu. Takie uproszczenie może jednak prowadzić do błędnych wniosków i rozczarowania. Realna stopa zwrotu, uwzględniająca wszystkie aspekty inwestycji, jest kluczowa dla podejmowania świadomych decyzji. Poniżej przedstawiamy kompleksowe podejście do kalkulacji, uwzględniające niuanse pomijane w uproszczonych metodach.

Krok 1: Obliczenie całkowitego kosztu inwestycji

Cena zakupu to tylko wierzchołek góry lodowej. Do całkowitego kosztu inwestycji należy doliczyć szereg wydatków, które często są pomijane:

• Koszty transakcyjne: Taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizja biura nieruchomości, opłaty sądowe.
• Remont i adaptacja: Malowanie, wymiana podłóg, modernizacja instalacji, meblowanie (jeśli oferujemy mieszkanie umeblowane). Uwzględnij także potencjalne, przyszłe remonty i odświeżenia.
• Koszty okresowe: Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie mieszkania, opłaty za media (jeśli nie są pokrywane przez najemcę), ewentualne opłaty administracyjne.

Krok 2: Obliczenie rocznego dochodu z najmu (netto)

Dochód z najmu to nie tylko comiesięczny czynsz. Należy uwzględnić:

• Przestoje w najmie: Mieszkanie może stać puste między najemcami. Realistycznie zaplanuj okresy bez czynszu.
• Dodatkowe opłaty: Czynsz najmu może obejmować opłaty za media, miejsce parkingowe itp. Należy je oddzielić od „czystego” czynszu.
• Koszty bieżącej eksploatacji: Naprawy usterek, wymiana zużytych elementów wyposażenia.

Roczny dochód netto obliczasz odejmując od rocznego przychodu z najmu wszystkie przewidywane koszty utrzymania i przestoje.

Krok 3: Obliczenie realnej stopy zwrotu

Realną stopę zwrotu obliczamy dzieląc roczny dochód netto (z kroku 2) przez całkowity koszt inwestycji (z kroku 1) i mnożąc wynik przez 100%.

Wzór:

*(Roczny dochód netto / Całkowity koszt inwestycji) 100% = Realna stopa zwrotu**

Krok 4: Analiza i porównanie

Uzyskany wynik należy porównać z innymi formami inwestycji, uwzględniając ryzyko i przewidywany horyzont czasowy. Niska stopa zwrotu może sugerować, że inwestycja nie jest opłacalna, zwłaszcza w porównaniu z lokatami bankowymi czy obligacjami.

Dodatkowe czynniki wpływające na rentowność:

• Lokalizacja: Atrakcyjna lokalizacja wpływa na wysokość czynszu i popyt na najem.
• Standard wykończenia: Wyższy standard oznacza wyższy czynsz, ale także większe koszty inwestycji.
• Sytuacja na rynku nieruchomości: Zmiany cen nieruchomości i popytu na najem wpływają na rentowność.

Pamiętaj, że precyzyjne obliczenie realnej stopy zwrotu wymaga rzetelnego oszacowania wszystkich kosztów i dochodów. Nie lekceważ żadnego elementu, aby uniknąć rozczarowania i podjąć świadomą decyzję inwestycyjną.

#Obliczenia #Stopa Zwrotu #Wynajem Mieszkania