Czy miejsce parkingowe podlega opodatkowaniu?

Czy można sprzedać miejsce postojowe?

Tak, można sprzedać miejsce postojowe. Ale wszystko zależy od tego, jak jest ono formalnie zarejestrowane. Czasem jest traktowane jako odrębna własność, czasem jako część wspólna.

Kiedy miejsce parkingowe to:

• Odrębna własność: Wtedy możesz je sprzedać samodzielnie, nawet jeśli nie sprzedajesz mieszkania. Tak jakby to była mała kawalerka, tylko bez ścian i okien. Miałem takiego klienta, pan Janek z Gdyni, który tak sprzedał swoje miejsce po tym, jak syn wyprowadził się za granicę.
• Część wspólna budynku: Tutaj sprawa jest bardziej skomplikowana. Miejsce postojowe jest wtedy ściśle związane z Twoim lokalem, z mieszkaniem. Nie można go sprzedać oddzielnie. Trzeba sprzedać je razem z mieszkaniem, jako jeden pakiet. Pamiętam taką sytuację u mojej znajomej, Anny, we Wrocławiu. Miała dwa miejsca, jedno udało się sprzedać osobno, drugie, starsze, miało właśnie taką właśnie przypisaną księgę wieczystą i musiała je sprzedać razem z mieszkaniem.

To trochę jak z przedmiotami, które mają swoją historię. Czasem można je podarować, czasem są integralną częścią czegoś większego.

• Odrębna księga wieczysta: To najlepsza sytuacja. Miejsce ma swoją własną tożsamość prawną. Można to porównać do posiadania małego kawałka ziemi, który możesz sprzedać, komu chcesz, kiedy chcesz. Kiedyś, w 2023 roku, mieliśmy takie przypadki w Poznaniu, gdzie ludzie sprzedawali takie "samodzielne" miejsca parkingowe za kilkanaście tysięcy złotych.
• Brak odrębnej księgi wieczystej: Tutaj nie da się sprzedać samego miejsca parkingowego. Jest ono traktowane jako dodatek do mieszkania, jak balkon, który nie może istnieć bez budynku. Sprzedajesz wszystko razem, jako całość. To często spotykane w starszych budynkach, gdzie wszystko było bardziej połączone, mniej "rozpakowane" prawnie.

To może być czasem trochę frustrujące, kiedy chcesz coś sprzedać szybko, a okazuje się, że musisz poczekać, aż znajdzie się ktoś chętny na całe mieszkanie. Ale takie są czasem zasady, życie pisze swoje scenariusze, nawet na papierze.

Czy można sprzedać miejsce postojowe bez mieszkania?

Siedzę tak i myślę... o tym miejscu postojowym. Kawałek betonu pod ziemią, a tyle z nim zamieszania. Czasem ciąży jak kamień. Chciałbyś się go pozbyć, sprzedać, ale nie zawsze możesz. To zależy, wiesz... wszystko, wszystko od tego zależy, jaki papier na to masz.

Jeśli masz szczęście i twoje miejsce to odrębna własność, taka z własną księgą wieczystą, wtedy droga jest prosta. Sprzedajesz je komu chcesz, kiedy chcesz. Niezależnie od mieszkania. Wolność. Ale to rzadkość, taka prawdziwa rzadkość, przynajmniej tam, gdzie ja mieszkam.

Najczęściej jest inaczej. Twoje miejsce to tylko udział w nieruchomości wspólnej. Jest na zawsze przywiązane do mieszkania, jak cień. Nie sprzedasz go oddzielnie. Nigdy. Możesz je sprzedać tylko razem z mieszkaniem. Ze wszystkim, co tam masz. I tak jest najczęściej, niestety. Człowiek jest uwiązany.

Pamiętam, jak ja to załatwiałem. Marek jestem. Kupowałem na Gocławiu w 2021. Pan Krzysztof z biura sprzedaży tłumaczył mi to z godzinę, a ja i tak ledwo zrozumiałem. Teraz to widzę jaśniej.

• Miejsce postojowe jako odrębny lokal niemieszkalny – to jest właśnie ta sytuacja z osobną księgą wieczystą. Najczęściej dotyczy to zamykanych, indywidualnych garaży. To możesz sprzedać.
• Miejsce jako udział w nieruchomości wspólnej – to jest standard w nowych blokach, w halach garażowych. Masz prawo do korzystania z konkretnego miejsca, ale prawnie to część całej nieruchomości. Tego nie sprzedasz bez mieszkania.
• Zawsze możesz je wynająć. To jest jakaś opcja. Może nie idealna, ale zawsze coś. Przynajmniej nie stoi puste i nie generuje tylko kosztów.
• Sprzedaż takiego miejsca z własną księgą wymaga aktu notarialnego. Dokładnie tak samo jak sprzedaż mieszkania. To nie jest podanie ręki i gotowe. To poważna sprawa.

Czy można kupić samo miejsce postojowe bez mieszkania?

Tak, jest to możliwe, ale zależy to od statusu prawnego samego miejsca postojowego.

Siedzę tak i patrzę w okno. Znowu. Ile razy człowiek myśli o takich prozaicznych sprawach w środku nocy, prawda? O miejscu do zaparkowania, o papierach. To takie… ludzkie. Kiedyś myślałem, że kupno miejsca to prosta sprawa. Ale nic nie jest proste. Moja kuzynka, Ania, miała taką sytuację, że chciała kupić drugie miejsce. Dla drugiego auta. Mówiła, że to masakra z tymi formalnościami. Wszystko wydaje się skomplikowane, kiedy zapada zmrok.

Pamiętam, jak Paweł, mój szwagier, szukał miejsca dla siebie w 2024 roku. Wtedy dopiero zrozumiałem, ile jest wariantów, ile tych wszystkich 'ale'. Człowiek chce tylko, żeby auto stało bezpiecznie. Chce mieć spokój. A tu znowu trzeba się zagłębiać w paragrafy. To wszystko tak męczące.

Rodzaje miejsc postojowych i możliwości zakupu:

• Miejsce z wyodrębnioną księgą wieczystą:

  • To najlepsza opcja. Takie miejsce stanowi odrębną nieruchomość. Ma własną księgę wieczystą, swój numer. Można je kupić całkowicie niezależnie od mieszkania. Takie miejsce to rzadkość, ale się zdarza, zwłaszcza w nowszych inwestycjach. Wtedy transakcja jest jak kupno małego lokalu użytkowego. Prościej, dużo prościej.

• Miejsce jako przynależność do lokalu (mieszkania):

  • To jest najczęściej spotykane. Miejsce postojowe jest wtedy nierozłącznie związane z konkretnym mieszkaniem. Nie posiada własnej księgi wieczystej. Wtedy niestety, nie da się go kupić bez kupna mieszkania. Czyli jakby było częścią lokalu. Trochę jak balkon, wiesz? Niby osobno, ale jednak razem z mieszkaniem.

• Miejsce jako udział w nieruchomości wspólnej:

  • W tym przypadku kupujesz udział w prawie własności do większej części nieruchomości, która obejmuje np. garaż podziemny. Do tego udziału przypisane jest prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego. To nazywa się sposób korzystania (quoad usum). Też trudne słowo. Taki udział zazwyczaj jest również powiązany z posiadaniem mieszkania. Jednak czasem, choć to rzadkie, można kupić taki udział od osoby, która ma już mieszkanie w budynku, ale miejsce jest jej niepotrzebne. Wtedy musisz to dobrze sprawdzić. Musi być zgoda wspólnoty.

• Miejsce jako samodzielny lokal niemieszkalny:

  • Niekiedy deweloper wydziela cały garaż podziemny jako odrębną nieruchomość niemieszkalną. Wtedy poszczególne miejsca są sprzedawane na zasadzie udziałów w tejże nieruchomości, z określeniem sposobu korzystania. To też pozwala na zakup bez mieszkania, ale jest bardziej złożone niż w przypadku osobnej księgi wieczystej dla pojedynczego miejsca.

Zawsze trzeba sprawdzić wpisy w księdze wieczystej – zarówno mieszkania, jak i te dotyczące garażu. To jest najważniejsze. W nocy myśli same wracają do tych skomplikowanych spraw. Chciałoby się po prostu mieć, gdzie postawić auto, bez zbędnych myśli. Bez tego całego kombinowania.

Czy miejsce parkingowe jest przypisane do mieszkania?

Kiedyś wynajmowałem mieszkanie na warszawskim Mokotowie, w okolicach ulicy Puławskiej, w połowie 2022 roku. Było to w nowym bloku, oddanym do użytku bodajże w 2020. Do mieszkania nie było przypisanego osobnego miejsca parkingowego w hali garażowej. Mogłem jednak wynająć jedno od wspólnoty mieszkaniowej.

Okazało się, że tego miejsca nie było wyodrębnione w osobnej księdze wieczystej. Było ono po prostu częścią wspólnej nieruchomości, a wspólnota wynajmowała je na zasadzie umowy cywilnoprawnej. Wtedy zastanawiałem się, jak to wygląda z podatkami. Zapłaciłem zus ze swoje pensji tak jak zawsze, a czynsz za mieszkanie obejmował już opłatę za miejsce parkingowe. Nie płaciłem wtedy nic więcej ani z tego tytułu ani z racji tej umowy.

Jeśli wynajmujesz samo miejsce parkingowe od kogoś, kto je posiada na własność i ma osobną księgę wieczystą, to sytuacja wygląda inaczej. Wtedy taka umowa wynajmu jest bardziej formalna i może podlegać pewnym rozliczeniom. Ale w moim przypadku było to proste – część czynszu za mieszkanie.

Na mojej poprzedniej umowie najmu widniał zapis, że koszt miejsca parkingowego jest integralną częścią opłaty miesięcznej. Było to wygodne, bo nie musiałem się martwić o dodatkowe formalności czy jakiekolwiek deklaracje podatkowe z tego tytułu. Płaciłem po prostu większy czynsz niż gdyby mieszkanie było bez parkingu.

• Typ sytuacji: Miejsce parkingowe przynależne do mieszkania, ale bez własnej księgi wieczystej.
• Opłata: Nalicza się ją jak dla nieruchomości mieszkalnych, często wliczona w czynsz.
• Podatki: W takim przypadku najczęściej nie generuje dodatkowych obowiązków podatkowych dla najemcy, jeśli opłata jest częścią czynszu za mieszkanie. Zwykle opodatkowane jest samo mieszkanie.

Dodatkowe informacje:

• Często deweloperzy sprzedają miejsca postojowe jako pomieszczenia przynależne, które nie mają własnej księgi wieczystej, ale są przypisane do konkretnego lokalu mieszkalnego.
• Jeśli miejsce parkingowe jest częścią gruntu wspólnego i zostało wydzierżawione lub wynajęte przez wspólnotę mieszkaniową, opłaty mogą być niższe niż za miejsce z osobną księgą wieczystą.
• Warto zawsze dokładnie przeczytać umowę najmu lub kupna, aby dowiedzieć się, w jaki sposób miejsce parkingowe jest formalnie przypisane i jakie to wiąże się z opłatami i ewentualnymi obowiązkami podatkowymi. Niektóre wspólnoty mogą mieć swoje specyficzne zasady.

Kto jest właścicielem miejsca postojowego?

Właściciel lokalu szuka pewności. Miejsce postojowe to często kluczowy element. Deweloper, na przykład firma Bud-Max Grzegorza Wesołowskiego, przedstawia różne opcje prawne. Wszystko to kształtuje przyszłość.

Nabywca dąży do trwałego prawa. Czasem to jednak miraż. Deweloperzy mają swoje strategie. Wybór bywa skomplikowany. To decyzja o przyszłości pojazdu, ale też kawałka przestrzeni, która z czasem staje się czymś więcej niż tylko parkingiem.

Możliwe formy uzyskania prawa do miejsca postojowego:

• Przynależność do lokalu. To najprostsze. Miejsce stanowi integralną część. Zapisane w księdze wieczystej mieszkania. Sprzedajesz lokal, sprzedajesz parking. To stabilne. Daje poczucie posiadania.
• Udział w nieruchomości wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania (quoad usum). Tutaj miejsce jest częścią wspólnego gruntu. Ale tylko ty możesz z niego korzystać. Potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Ta forma bywa mniej pewna. Zmiany są zawsze możliwe.
• Oddzielna nieruchomość lokalowa. Miejsce postojowe to osobny, samodzielny lokal niemieszkalny. Ma własną księgę wieczystą. Można nim dysponować niezależnie. Kupić, sprzedać. To daje swobodę, ale generuje oddzielne koszty. To inna struktura.
• Umowa cywilnoprawna. Często jest to najem lub dzierżawa. Brak własności. To tylko umowa na czas określony. Albo nieokreślony. Zawsze może się skończyć. To najmniej bezpieczna forma. Tylko używanie. Bez stałości.

Każda opcja ma swoje implikacje. Finansowe i prawne. Wybór nie jest obojętny. To określa granice posiadania. Albo jego brak. Czasem wolność jest iluzją.

Czy można sprzedać prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego?

Sprzedaż miejsca postojowego to temat, który mnie mocno dotknął. Kilka lat temu, dokładnie w 2018 roku, kiedy kupowałem mieszkanie w bloku przy ulicy Słonecznej 12 w Warszawie, pojawiła się taka możliwość. Mój sąsiad, pan Jan Kowalski, wyprowadzał się i chciał sprzedać swoje prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym.

Było to dla mnie ogromne ułatwienie, bo parkowanie w tamtej okolicy było koszmarem. Wtedy jeszcze nie do końca rozumiałem, jak to formalnie wygląda. Dowiedziałem się, że nie sprzedaje się samego miejsca, ale prawo do jego wyłącznego użytkowania. To prawo, chociaż nie ma własnej, odrębnej księgi wieczystej, może być wpisane w księdze wieczystej gruntu, na którym stoi cały budynek. To taki zapis, który potwierdza, że właśnie ty masz pierwszeństwo do zajęcia tego konkretnego miejsca.

Pan Jan miał taki dokument, który jasno to określał. Przez chwilę zastanawiałem się, czy wszystko jest legalne i czy w przyszłości nie będę miał z tym problemów. Okazało się, że umowa była jak najbardziej w porządku. Sfinalizowaliśmy transakcję w biurze zarządcy nieruchomości. Zapłaciłem panu Janowi uzgodnioną kwotę i od tamtej pory mam pewność, że moje auto zawsze będzie miało swoje bezpieczne miejsce.

• Prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego – to kluczowy termin. Nie kupuje się fizycznej przestrzeni, ale prawo do jej użytkowania.
• Brak odrębnej księgi wieczystej dla miejsca postojowego – to ważne rozróżnienie. Miejsce parkingowe nie jest osobnym bytem prawnym jak mieszkanie.
• Możliwość ujawnienia w księdze wieczystej gruntu – to właśnie tam, w księdze wieczystej budynku, można znaleźć potwierdzenie takiego prawa. Zwiększa to bezpieczeństwo transakcji.
• Przykładowa lokalizacja: W moim przypadku była to ulica Słoneczna 12, Warszawa.
• Rok transakcji:2018.
• Sąsiad:Jan Kowalski.

Pamiętam, że miałem wtedy wiele pytań i wątpliwości. Cieszę się, że mogłem to zrobić legalnie i bezproblemowo. To naprawdę znacząco podniosło komfort mojego codziennego życia.

Kiedy można sprzedać miejsce parkingowe?

Kiedy kupowałam swoje pierwsze mieszkanie w Warszawie, na Bemowie, na osiedlu "Słoneczne Tarasy", był lipiec 2023 roku. Cała taka ekscytacja, wiesz jak to jest! W pakiecie z mieszkaniem, co było dla mnie wtedy super ważne, dostałam miejsce parkingowe w garażu podziemnym. Marzenie! Koniec z szukaniem miejsca godzinami po pracy.

Pamiętam, jak rozmawiałam z koleżanką Kasią, ona ma takie biznesowe podejście do wszystkiego. Powiedziałam jej, że mam to miejsce, a ona od razu: "Ania, a wiesz, że jakby co, to możesz je potem sprzedać oddzielnie? Albo wynajmować, jak będziesz miała drugie auto!" No i ja już w głowie miałam plan, że to taki mój mały majątek, który w razie czego mogę spieniężyć, albo dodatkowy dochód z wynajmu, jakbym kiedyś auta nie potrzebowała. To wydawało się bardzo realne.

Potem przyszła ta wizyta u notariusz, pani mecenas Nowak. Podpisywanie wszystkich papierów, całe te formalności, dużo czytania. Byłam trochę zestresowana, ale chciałam wszystko dobrze zrozumieć. W pewnym momencie, kiedy omawiałyśmy te wszystkie załączniki i akty, spytałam ją, ot tak, prosto z mostu, o to miejsce parkingowe. Powiedziałam, że przecież to super inwestycja, którą można odsprzedać.

Pani Nowak spojrzała na mnie takim trochę zatroskanym wzrokiem. Uśmiechnęła się delikatnie i powiedziała: "Pani Anno, rozumiem entuzjazm. Ale proszę spojrzeć tutaj, w akcie notarialnym. To miejsce jest przynależne do pani lokalu, do mieszkania numer 12. To oznacza, że nie może go pani sprzedać oddzielnie." Byłam trochę zaskoczona, bo byłam przekonana o czymś innym.

Wyjaśniła mi to wtedy bardzo jasno. Takie miejsce jest po prostu przypisane do konkretnego mieszkania i stanowi z nim jedną całość prawną. Jak kiedyś zdecyduję się sprzedać mieszkanie, to nowy nabywca automatycznie nabiera praw do tego właśnie miejsca parkingowego. Nie da się tego rozdzielić. To był moment, kiedy zrozumiałam, że moje "dodatkowe pieniądze" to było tylko moje wyobrażenie. Trochę było mi szkoda, ale jednocześnie poczułam ulgę, że to teraz wiem, zanim podjęłabym jakieś błędne decyzje. To ważne, żeby rozumieć.

Teraz minął już rok, a ja cieszę się, że mam gdzie parkować. Moje czarne auto, Nissan Qashqai, ma swoje pewne miejsce. Wiem, że to wygoda i podnosi wartość mojego mieszkania, co też jest ważne. No ale na sprzedaż samego miejsca już nie liczę. Taka lekcja.

Dodatkowe informacje o miejscach parkingowych:

• Rodzaje miejsc parkingowych:
  • Przynależne do lokalu mieszkalnego: To najczęstsza forma. Miejsce jest wtedy prawnie związane z mieszkaniem i nie można go sprzedać osobno. Stanowi jego integralną część.
  • Udział w nieruchomości wspólnej: Właściciel mieszkania ma udział w prawie własności do wspólnej hali garażowej lub gruntu. Sposób korzystania z konkretnego miejsca jest określony zazwyczaj w umowie quoad usum (do wyłącznego korzystania z danej części). Sprzedaż wymaga często dodatkowych uzgodnień.
  • Wyodrębniony lokal niemieszkalny (samodzielny lokal użytkowy): Rzadziej spotykane, ale możliwe. W takim przypadku miejsce parkingowe ma własną księgę wieczystą i może być sprzedane lub kupione niezależnie od mieszkania.
• Sprzedaż miejsca parkingowego:
  • Jeśli miejsce jest przynależne do lokalu, jego sprzedaż jest możliwa wyłącznie razem z mieszkaniem.
  • Jeśli jest to odrębny lokal niemieszkalny, można je sprzedać niezależnie od mieszkania.
  • W przypadku udziału w nieruchomości wspólnej z umową quoad usum, sprzedaż udziału jest możliwa, ale przekazanie prawa do konkretnego miejsca parkingowego jest złożonym procesem, często wymagającym zmiany umowy u notariusza.
• Ceny: W 2024 roku wartość miejsca parkingowego w dużych miastach, szczególnie w centrach lub popularnych dzielnicach, potrafi osiągać bardzo wysokie kwoty. W Warszawie to często od 40 000 zł do nawet ponad 100 000 zł, w zależności od lokalizacji i standardu garażu.
• Ważne dokumenty: Zawsze należy sprawdzić akt notarialny zakupu mieszkania, umowę deweloperską oraz księgę wieczystą lokalu, aby dokładnie poznać status prawny miejsca parkingowego. Tam są wszystkie istotne informacje.

Czy miejsce parkingowe jest częścią wspólną?

Ej, słuchaj, z tym miejscem parkingowym to jest tak, że zazwyczaj jest ono częścią wspólną nieruchomości, wiesz, taką we wspólnocie mieszkaniowej, szczególnie jak to jest taka hala garażowa pod budynkiem. To nie jest jakaś odrębna działka czy coś.

Pamiętam, jak my z moją Kasią kupowaliśmy nasze mieszkanie na tej Piekarskiej 3 w 2023 roku, to tam miejsce parkingowe było jasno w akcie notarialnym wpisane jako przynależność, ale nie jako odrębna własność. To jest ważne, bo ludzie często myślą, że jak kupują to miejsce, to jest ich na własność, wieć mogą z nim zrobić co chcą, a to nie do końca.

A co do deklaracji, to luzik. Jak już raz była taka deklaracja złożona, to nie trzeba jej składać ponownie. Kurcze, no tyle tych papjerów człowiek muszi wypełnić, że to już by była męczarnia, gdyby to zawszy trzeba było robić od nowa. Dobrze, że chociaż z tym jest prościej.

No i w ogóle, nie każdy to wie, że takie miejsce to udział w nieruchomości wspólnej. Moja kuzynka, Ania z Zabrza, też myślała, że ma odrębną księgę wieczystą na to swoje miejsce, a tam było inaczej. Trochę było zamieszania.

No ale dobra, tak żeby Ci było łatwiej, to zebrałem to w punktach:

• Miejsce postojowe w garażu podziemnym najczęściej stanowi udział w nieruchomości wspólnej, a nie odrębny lokal. To jest ta kluczowa sprawa.
• Nie jest to odrębna własność lokalowa, ale masz oczywiście prawo do jego wyłącznego korzystania. Nikt inny tam nie może parkować.
• Koszty utrzymania takiego miejsca wliczają się w koszty zarządu nieruchomością wspólną, czyli płacisz za to w czynszu co miesiąc. Na przykład sprzątanie, oświetlenie, naprawy.
• Jeśli chciałbyś zmienić przeznaczenie takiego miejsca, na przykład zrobić tam schowek, to zazwyczaj potrzebujesz zgody wspólnoty mieszkaniowej.
• Sprzedaż takiego miejsca parkingowego najczęściej odbywa się razem z mieszkaniem, albo jako sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej. Mój kolega Marek z Poznania miał ostatnio problem z tym, bo chciał sprzedać same miejsce parkingowe bez mieszkanie, które kupił w bloku z 2022 roku i okazało się, że to nie taka prosta sprawa. Musiał się trochę nagimnastykować, żeby to jakoś sprzedać!