Czy Marriott jest właścicielem swoich hoteli?

Czy marriott jest właścicielem swoich hoteli? Fakty

Zrozumienie tego, czy marriott jest właścicielem swoich hoteli, pozwala właściwie ocenić relacje między operatorem a właścicielem obiektu. Wiedza na temat tych zależności pomaga uniknąć błędnych założeń dotyczących zarządzania nieruchomościami. Zachęcamy do poznania szczegółów dotyczących funkcjonowania globalnych marek, aby lepiej zrozumieć, kto faktycznie odpowiada za dany hotel i jak działają te skomplikowane umowy.

Czy Marriott jest właścicielem swoich hoteli?

Nie. Firma Marriott International jest przede wszystkim zarządcą, a nie właścicielem większości swoich budynków. To często wywołuje spore zdziwienie wśród gości rezerwujących pobyt, którzy pytają, czy marriott jest właścicielem swoich hoteli.

Posiada ona zaledwie ułamek obiektów, a pozostałe nieruchomości należą do prywatnych inwestorów, funduszy typu REIT lub lokalnych deweloperów. Większość gości uważa, że sieć odpowiada bezpośrednio za każdy element budynku. Ale jest jeden nieoczywisty czynnik dotyczący renowacji, który pomija 90 procent osób - wyjaśnię to szczegółowo w sekcji o różnicach w standardach poniżej.

Zaledwie około 1 procent ze wszystkich ponad 8500 obiektów na całym świecie to bezpośrednia własność korporacji.^[1] Reszta działa na zasadzie umów. Pomyśl o tym przez chwilę. Kupujesz bilet na samolot linii lotniczej, ale samolot może być tylko w leasingu. Tutaj zasada jest bardzo podobna.

Kto jest właścicielem hoteli Marriott w praktyce?

Bądźmy szczery - nikt nie sprawdza ksiąg wieczystych przed rezerwacją noclegu. Kiedy wchodzisz do luksusowego lobby, widzisz znajome logo i oczekujesz określonego doświadczenia. Prawdziwym właścicielem jest zazwyczaj lokalna spółka celowa lub duży fundusz inwestycyjny.

Działa to w niezwykle uporządkowany sposób. Właściciele płacą prowizję za to, aby ich hotele mogły korzystać z rozpoznawalnej marki oraz potężnych systemów rezerwacyjnych. Prowizje te wynoszą zazwyczaj od 4 do 6 procent całkowitych przychodów z wynajmu pokoi.^[2] To opłaca się obu stronom.

Model biznesowy Marriott opiera się na dwóch głównych filarach: zarządzaniu i franczyzie. W modelu zarządzania korporacja przejmuje pełną kontrolę nad operacjami, zatrudnia dyrektora i dba o standardy. Właściciel nieruchomości po prostu dostarcza budynek i odbiera czek z zyskiem.

Franczyza Marriott: Jak to dokładnie działa?

Zastanawiasz się, franczyza marriott jak działa? Osobiście zawsze uważałem, że wszystkie wielkie hotele są sterowane z jednej centrali w USA. Rzeczywistość jest zupełnie inna. W przypadku franczyzy, właściciel budynku sam zatrudnia menedżera, sprzątaczki i kucharzy.

Więc kto jest właścicielem hoteli marriott? Korporacja udostępnia jedynie szyld, wytyczne operacyjne i system rezerwacji punktowej. Zgadza się. To właściciel płaci za każdy remont i to on ponosi pełne ryzyko finansowe w słabszych miesiącach.

Dlaczego standardy w hotelach tej samej sieci mogą się różnić?

To pytanie zadają sobie tysiące podróżujących. Śpisz w jednym mieście w obiekcie, który wygląda jak pałac, a w innym przypomina lata dziewięćdziesiąte. Tutaj pojawia się ten nieoczywisty czynnik, o którym wspominałem wcześniej: budżet na renowacje.

Ponieważ Marriott nie jest właścicielem budynku, nie może sam podjąć decyzji o wymianie wszystkich dywanów czy renowacji łazienek. Może jedynie naciskać na właściciela inwestycji, grożąc odebraniem flagi - czyli prawa do używania marki. Jeśli właściciel nie ma kapitału, hotel powoli traci swój blask.

Hotele mogą zresztą łatwo zmieniać operatorów. Dobrym i bardzo głośnym przykładem jest dawny hotel Warsaw Marriott w centrum Warszawy. Od sierpnia 2024 roku jego budynek nadal należy do spółki LIM Center, ale po zakończeniu umowy z amerykańską siecią po prostu zmienił nazwę na Warsaw Presidential Hotel.^[3] Budynek ten sam, właściciel ten sam, ale system operacyjny zupełnie inny.

Dwa modele współpracy: Franczyza vs Zarządzanie

Inwestorzy budujący hotele zazwyczaj wybierają jedną z dwóch dróg współpracy z wielkimi sieciami. Różnice są ogromne i wpływają na codzienne funkcjonowanie obiektu.

Model Franczyzowy

- Głównie opłaty licencyjne i procent od przychodów z rezerwacji

- Pełna kontrola w rękach inwestora, pozwala na optymalizację wydatków

- Właściciel budynku lub zewnętrzna firma operacyjna zatrudnia wszystkich pracowników

- Doświadczonych inwestorów hotelowych, którzy mają własne zespoły operacyjne

Model Zarządzania (Management Contract) ⭐

- Wyższe opłaty bazowe plus premie uzależnione od wygenerowanego zysku operacyjnego

- Ograniczona dla właściciela, sieć wydaje pieniądze inwestora na utrzymanie standardów

- Sieć Marriott przejmuje proces zatrudnienia i szkolenia dyrekcji obiektu

- Pasywnych inwestorów i funduszy, które chcą gotowego rozwiązania bez zarządzania

Lekcja pokory na krakowskim rynku hotelowym

Michał, 42-letni inwestor z Krakowa, kupił starą kamienicę i otworzył niezależny butikowy hotel biznesowy. Chciał uniknąć opłat korporacyjnych. Po roku zderzył się ze ścianą - obłożenie w sezonie zimowym wynosiło zaledwie 35 procent, a koszty ogrzewania pustych pokoi zjadały rezerwy gotówkowe.

Zdecydował się na wejście pod parasol znanej globalnej marki. Pierwsze zderzenie z rzeczywistością było bolesne. Audyt sieci wykazał, że musi wymienić całkowicie nowe łóżka na certyfikowane materace wybranej marki, co kosztowało go dodatkowe 300 tysięcy PLN i opóźniło restart.

Był wściekły i prawie zerwał umowę. Przełom nastąpił jednak tuż po podłączeniu pod globalny program lojalnościowy. Zrozumiał swój błąd: klienci biznesowi z USA czy Niemiec nie szukają uroczych kamienic na lokalnych portalach. Szukają punktów lojalnościowych i gwarancji standardu w znanej aplikacji.

Po sześciu miesiącach od rebrandingu, średnie obłożenie obiektu ustabilizowało się na poziomie 78 procent, a stawka za pokój wzrosła o 30 procent. Michał szybko przekonał się, że oddanie prowizji za marketing i rozpoznawalność to nie koszt, ale dźwignia finansowa.