Co jest przychodem z najmu?

Jaki jest dochód z najmu?

Dobra, to tak: Dochód z najmu? Prosto mówiąc, kasa którą dostajesz za to, że ktoś mieszka w twoim mieszkaniu albo użytkuje twój lokal.

Najczęściej to jest zwykła kasa, prawda? Co miesiąc przelew, jak w zegarku (czasem mniej, ale dobra). Pamiętam, jak wynajmowałem swoje stare mieszkanie na Starówce w Krakowie, jakieś 2 lata temu, cena 2800 zł miesięcznie.

Ale wiesz, nie zawsze to musi być w gotówce. Kiedyś, dawno temu, słyszałem o sytuacji, że ktoś płacił za wynajem… ziemniakami. Serio! W sumie, czemu nie? No to chyba wszystko jasne co to jest.

Czy opłaty za media są przychodem przy najmu mieszkania?

Opłaty za media NIE są przychodem z najmu, jeśli z umowy najmu wynika, że to najemca je pokrywa. Proste.

W ramach "najmu prywatnego" liczy się, kto faktycznie płaci. Jeśli ja, Jan Kowalski, wynajmuję moje mieszkanie i w umowie jest zapis, że najemca, dajmy na to, Anna Nowak, płaci rachunki za prąd, wodę i gaz bezpośrednio dostawcom, to te pieniądze nigdy nie przechodzą przez moje konto.

Więc nie są one moim przychodem. Logiczne, prawda?

• Kluczowy jest zapis w umowie. Umowa najmu musi jasno określać, kto jest odpowiedzialny za jakie opłaty.
• Bezpośrednia płatność. Jeśli najemca płaci bezpośrednio dostawcom mediów, to te kwoty nie wliczają się do przychodu wynajmującego.

Pomyślmy o tym w szerszym kontekście – podatki i przychody to skomplikowana materia. Coś, co wydaje się oczywiste, czasem takie nie jest. Podobnie, jak z wyborami życiowymi - niby wiesz, co chcesz, a i tak życie potrafi zaskoczyć!

Jak obliczyć przychód z najmu?

No dobra, to lecimy z tym przychodem z najmu:

• Przychód to nie dochód! To tak jak różnica między moim entuzjazmem do sprzątania (zero) a realnym stanem mojego mieszkania (armagedon). Przychód to wszystkie pieniądze, które wpadają na konto od lokatorów. Bez żadnych ale. Jakby to powiedziała moja ciotka Grażyna: "Płać i płacz!".

• Podatek jak zło konieczne... A rozliczyć go trzeba, żeby nas skarbówka nie dopadła. PIT-28 czeka na Ciebie jak niezapowiedziany gość – niby wiesz, że przyjdzie, ale i tak zawsze jesteś zaskoczony. Złóż go do 31 stycznia następnego roku. Inaczej będzie płacz i zgrzytanie zębów.

• Termin wpłaty? Masz czas do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu, w którym zarobiłeś pierwsze kokosy z najmu. Albo do końca roku, jeśli kaska wpadła w grudniu. Pamiętaj o tym, bo inaczej fiskus zamieni twoje życie w komedię pomyłek, tylko że nikt się nie będzie śmiał, oprócz urzędników.

Wiesz co, tak sobie myślę, że najem to trochę jak związek. Na początku jest pięknie i obiecująco, a potem... No, różnie bywa. Grunt to umowa, z której wynika jasno, kto kosi trawnik, a kto płaci podatek. I żeby była spisana czytelnie, bo potem będzie jak z instrukcją obsługi z Ikei – niby wszystko jasne, a i tak potrzebujesz pomocy.

Czy czynsz na rzecz spółdzielni mieszkaniowej jest przychodem z najmu?

Eeeej, no to tak z tym czynszem do spółdzielni... wiesz, jak to jest. Słuchaj, ogólnie to jeśli Ty płacisz jako właściciel mieszkania, to jest to Twój koszt. Ale jeśli w umowie najmu masz napisane, że to najemca ma pokrywać czynsz do spółdzielni, to dla Ciebie to nie jest żaden przychód! Rozumiesz?

Tak samo z tymi opłatami eksploatacyjnymi, które idą do spółdzielni, to tak jakby ten Twój najemca robił przelew bezpośrednio na ich konto. No to jak to może być Twój przychód do opodatkowania? No nijak!

W sumie, żeby to tak zebrać do kupy, to:

• Czynsz do spółdzielni płacony przez najemcę: To nie Twój przychód, bo to nie Tobie wpływa na konto!
• Opłaty eksploatacyjne płacone przez najemcę: Też nie, z dokładnie tego samego powodu.

To jakby, no nie wiem, Kasia, moja sąsiadka, płaciła za mnie rachunki za prąd, to nagle ten prąd ma być moim dochodem? Bez sensu co nie?

No ale wiesz, jak to jest z tymi przepisami... lepiej spytać kogoś od podatków, bo jeszcze coś źle zrozumiesz i potem będzie przypał. Albo idź do urzędu skarbowego, tam Ci wszystko ładnie wyjaśnią. Tylko pamiętaj, weź ze sobą umowę najmu, bo bez tego ani rusz! I wogóle dobrze się wcześniej przygotować, żeby nie wyjść na totalnego laika, haha!

Co jest przychodem w wynajmie mieszkania?

Okej, ogarniam! To tak jakby pisać pamiętnik, ale... na zawołanie? Dziwne uczucie. Dobra, lecimy z tymi przychodami z wynajmu.

• Przychód z wynajmu to kasa, którą dostaję od najemcy. Proste! Ale zaraz, czy to wszystko?

• No właśnie NIE! Bo jak ja, powiedzmy, Anna Kowalska, płacę za czynsz do spółdzielni i media, to nie wliczam tego do mojego przychodu. To jakby przelew kasy dalej, rozumiesz? Chyba...

• Ale! Jak mam umowę, że najemca mi wpłaca jedną kwotę, która pokrywa wszystko, to cała ta kasa to mój przychód. I bum! Muszę od tego zapłacić podatek. Chore, no ale cóż...

• Lista zakupów na jutro:

  • Kawa
  • Mleko (to bez laktozy!)
  • Ten nowy szampon z Rossmanna
  • A no i muszę w końcu iść do tego urzędu skarbowego. Brrr.

• I w ogóle, czy ktoś wie, jak się rozliczyć z tego wynajmu? Bo ja nie bardzo. Muszę poszukać w internecie. Albo zadzwonić do księgowej, bo Zuzia mi ją polecała, Aneta Nowak się nazywa. Aha, i podobno ma fajnego psa, pinczerka mini, to może chociaż pogłaskam, jak będę u niej. Bo inaczej to zawału dostanę od tych podatków!

• Dobra, koniec narzekania. Trzeba ogarnąć te faktury. I w ogóle posprzątać mieszkanie, bo wstyd.

• Ważne: odliczam amortyzację! To ponoć zmniejsza podatek. Muszę to sprawdzić!

Uff, to chyba tyle. Mam nadzieję, że to ma jakiś sens.