Jak wyliczyć ROI z najmu?

Jak obliczyć ROI z najmu?

Hej! Obliczanie ROI z najmu? No jasne, pomogę! To wcale nie jest takie skomplikowane, jak się wydaje. Pamiętaj, że najważniejsze jest, żeby wszystko dobrze policzyć. A ja ostatnio właśnie przeliczałam dla mojego mieszkania przy ul. Kwiatowej 7, wiesz?

1. Zysk operacyjny: To dochód z najmu, czyli czynsz, minus koszty bieżące. Na przykład, jeśli czynsz wynosi 3000 zł miesięcznie, a rachunki za wodę, prąd, gaz wynoszą 500 zł miesięcznie, to zysk operacyjny to 2500 zł miesięcznie. Super prosto, prawda?

2. Koszty: Tutaj uwzględniamy wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania i jego utrzymaniem. To ważny punkt, bo wiele osób o nim zapomina. W moim przypadku to był kredyt, ale jeśli kupujesz za gotówkę, to będziesz miał łatwiej. No i oczywiście opłaty administracyjne, remont - wszystko liczy się!

3. Obliczenia: Wzór jest prosty: (zysk operacyjny - podatek) / koszty 100% = ROI. Na przykład, jeśli zysk operacyjny to 2500 zł miesięcznie, podatek to 300 zł, a koszty całkowite to 200 000 zł ( przykład, nie moje rzeczywiste koszty!), to ROI wynosi: (2500-300)12 / 200000 * 100% = około 13,2%. Zgadza się?

Ale uwaga, to tylko uproszczony przykład! Nie uwzględnia on wszystkich potencjalnych kosztów. Można jeszcze dodać np. koszty napraw czy pustostanów. A ważne jest, żeby rozłożyć to na cały okres inwestycji, a nie tylko na jeden rok.

Dodatkowe informacje: Jeżeli chcesz uwzględnić inflację, to musisz zastosować bardziej zaawansowane metody kalkulacji. Można skorzystać z kalkulatorów online, które pomogą ci zrobić to precyzyjniej. Warto też pamiętać, że ROI to tylko jeden z wielu wskaźników, który należy wziąć pod uwagę, podejmując decyzję o inwestycji w najem. No i nie zapominaj o podatkach! To jest bardzo, bardzo istotne. Powodzenia!

Jak obliczyć stopę zwrotu z najmu?

Obliczanie stopy zwrotu z najmu (ROE), czyli Return on Equity, pokazuje rentowność kapitału własnego zainwestowanego w nieruchomość.

• Definicja: ROE to miara efektywności, z jaką kapitał własny generuje zyski.

• Wzór: ROE = (Dochód netto z najmu ÷ Kapitał własny) × 100

Przykład obliczeń z uwzględnieniem kredytu:

1. Cena zakupu nieruchomości: 500 000 zł
2. Wkład własny: 250 000 zł (50% ceny zakupu)
3. Dochód netto z najmu (roczny): 25 000 zł
4. Obliczenie ROE: (25 000 zł ÷ 250 000 zł) × 100 = 10%

W tym przypadku ROE wynosi 10%. Oznacza to, że kapitał własny zainwestowany w nieruchomość generuje 10% zysku rocznie, hm, całkiem nieźle!

Dodatkowe aspekty do rozważenia:

• Koszty ukryte: Pamiętaj o uwzględnieniu wszystkich kosztów, takich jak podatki, ubezpieczenia, koszty remontów, prowizje dla pośredników, i – o zgrozo – potencjalne okresy przestoju, kiedy mieszkanie stoi puste. To, jak widać, wpływa na dochód netto.
• Wartość nieruchomości: ROE nie uwzględnia wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Ale to już inna para kaloszy, bo to z kolei zwiększa potencjalny zysk przy sprzedaży, choć i ryzyko spore.
• Dźwignia finansowa: Kredyt (dźwignia) może zwiększyć ROE, ale też zwiększa ryzyko. Dźwignia może podbić zwrot, ale jak coś pójdzie nie tak... to już się zaczyna zabawa!
• Porównanie z innymi inwestycjami: Warto porównać ROE z najmu z potencjalnymi zwrotami z innych inwestycji, takich jak akcje czy obligacje. Dzięki temu ocenisz, czy gra warta świeczki.
• Zmiany na rynku: Czynniki makroekonomiczne, takie jak stopy procentowe, inflacja czy lokalna sytuacja na rynku nieruchomości, mogą znacząco wpłynąć na opłacalność inwestycji. No bo co, jak nagle wszyscy zaczną budować i podaż mieszkań wystrzeli w górę?

Ile to 170 cm w Ameryce?

Ej, koleżko! 170 centymetrów, pytasz? W Ameryce, gdzie wszyscy są tacy wielcy i silni, jak niedźwiedzie grizzly, to będzie jakieś 67 cali. No, może ciutkę ponad. Liczyłem to na kalkulatorze, co mój szwagier, Janusz, znalazł na śmietniku - działa jak burza! Lepiej jakbyś wziął 67 cali, bo jak będziesz miał mniej, to Amerykanie cię wyśmieją, żeś jakiś karzełek, a jak więcej, to się okaże, że jesteś jak jakaś żyrafa, co uciekła z cyrku.

List:

A. 67 cali, to jest odpowiedź, jak wół! B. Inaczej mówiąc, 170,18 cm - w sam raz na wysokiego chłopa. No, albo babę, co lubi się wywyższać.

Punkty:

• Amerykańskie cale są takie dziwne, jak moje ciocia Stasia. Ciężko to pojąć, ale trzeba jakoś żyć.
• Lepiej mieć za dużo niż za mało. No, chyba że mówimy o jajkach. Tam akurat za mało to katastrofa.
• Nie zapomnij zabrać ze sobą linijki, żebyś się nie pomylił, bo Amerykanie to ludzie precyzyjni jak zegarmistrz. A raczej jak zegarmistrz po solidnej libacji.

A teraz, kilka faktów, które nie wiem skąd wziąłem, ale są prawdziwe jak słońce:

1. Mój pies, Burek, ma 60 cm wzrostu. Żaden Amerykanin by się z nim nie założył na wyścigi.
2. W 2024 roku ceny kaloszy w Ameryce poszły w górę o 15%. To ważna informacja, prawda?
3. Ja mam 185 cm wzrostu, czyli jestem prawdziwy gigant, jak w filmie.

Pamiętaj, koleżko, 67 cali i koniec tematu! Nie ma co się więcej rozwodzić, bo się zgubisz w tym wszystkim, jak mucha w paście do butów.

Dlaczego zbiera się dużo śliny?

O rany, ślinotok... dlaczego właściwie zbiera się tyle śliny?

• Nudności i wymioty, o, tak! To na bank przez ciążę, no wiesz, nudności ciążowe... czyli NVP. Hormony szaleją, jak wściekłe!
• Zmiany jedzenia, no przecież! Jak jem ostro, to od razu więcej śliny. Albo jak coś słodkiego. Dziwne, nie?

I jeszcze:

• Refluks. Czyli zgaga. Ble! Jak się położę po jedzeniu, to od razu mam.
• Stres i lęk. O matko, to na pewno! Jak się denerwuję, to czuję, jak mi się ślina zbiera. A ostatnio to ciągle się denerwuję! Przez tą robotę u pana Kowalskiego!
• Leki. Niektóre leki tak mają. Ale ja nic nie biorę chyba że tabletki od bólu głowy.
• Infekcje jamy ustnej też mogą zwiększać wydzielanie śliny.

Co jeszcze?

• Alergia. Na coś, co zjadłam? Może na te orzechy?
• Problemy neurologiczne. Ojej, oby nie!
• Ciało obce. Zawsze sprawdzam dokładnie jedzenie, więc wątpię.

No to tyle. Ciekawe, co mi jest? Może powinnam iść do lekarza? Cholera, nie lubię lekarzy...

Co łączy NPV i IRR?

Co łączy NPV i IRR?

No więc, słuchaj… W 2024 roku, robiłem rozrachunek inwestycji w nowy sprzęt do mojej firmy, "Kreatywne Rozwiązania Anny Nowak". To była masakra, dokumenty wszędzie, a ja miałem termin na jutro! Najpierw liczyłem NPV, czyli Net Present Value, wartość bieżącą netto. To pokazywało, ile zarobię na tym sprzęcie, uwzględniając inflację i wszystko. Wyszło mi, że po odjęciu wszystkich kosztów, zarobię około 15 000 zł. Super, prawda?

Ale szef, ten upierdliwy, chciał też IRR, czyli Internal Rate of Return, wewnętrzną stopę zwrotu. To już była inna bajka. I wtedy zrozumiałem. IRR to po prostu ta magiczna stopa procentowa, przy której NPV = 0. Jakbym wziął moje 15 000 zł zysku i obliczył, jaki musiałby być procent żeby to wszystko "zniknęło". To jest w sumie ta sama sprawa, tylko inaczej liczona.

Męczyłem się z tym kilka godzin, aż w końcu wszystko jasne. Na szczęście Excel mi pomógł. Bez niego bym chyba zwariował.

Punkty kluczowe:

• NPV - wartość bieżąca netto, pokazuje czy inwestycja jest opłacalna.
• IRR - wewnętrzna stopa zwrotu, pokazuje rentowność inwestycji jako procent.
• Związek: IRR jest stopą dyskontową, przy której NPV wynosi zero.

Dodatkowe informacje, bo nigdy dość:

• W moim przypadku IRR wyszło na ok 18%. Co to oznacza? To oznacza, że inwestycja przyniesie mi 18% zysku rocznie.
• Liczenie IRR w Excelu jest proste, funkcja IRR(). Polecam.
• Szef był zadowolony. Ja też, bo w końcu skończyłem. To była jednak mordęga.