Jak obliczyć opłacalność wynajmu mieszkania?

Jak obliczyć renttowność wynajmu?

O matko, rentowność wynajmu… Muszę to jakoś policzyć, bo ta nieruchomość przy ul. Kwiatowej 12 daje mi strasznie mało kasy. A kredyt ciągle mnie dusi! Ile ja za nią zapłaciłem? 2023 rok… tak, 650 000 zł. A czynsz? 3000 zł miesięcznie! To mało. Zupełnie za mało.

• Koszty! Zapomniałam o kosztach! Czynsz administracyjny – 500 zł, fundusz remontowy – 200 zł, podatek od nieruchomości – 150 zł. Oj, zaczyna boleć. A jeszcze ubezpieczenie! 100 zł miesięcznie. No i naprawy… To jest czarna dziura. W tym roku już 2000 zł poszło na wymianę rur.

• Dochód netto z wynajmu to 3000 zł - 500 zł - 200 zł - 150 zł -100 zł = 2050 zł miesięcznie. 24600 zł rocznie. No tragedia. A rata kredytu? 2500 zł! Gdzie tu zysk?!

• Rentowność… Jak to obliczyć? No właśnie. Trzeba chyba dochód netto podzielić przez wartość inwestycji. Czyli 24600 zł / 650 000 zł = 0,0378. Czyli 3,78%. To jest masakra. Totalny niewypał. A co z inflacją? Lepiej zainwestować w złoto?!

• Co zrobić? Podnieść czynsz? A co, jak znajdę kogoś innego? Może remoncik zrobię… Chociaż to dodatkowe koszty. A może to po prostu zła inwestycja? Mam wątpliwości.

Listę kosztów trzeba uzupełnić o:

• Prowizje dla agencji nieruchomości (jeśli były).
• Koszty marketingu (ogłoszenia).
• Ewentualne koszty prawnicze.
• Zawsze odkładaj pieniądze na nieprzewidziane naprawy! To jest najważniejsze.

Kluczowe: *Rentowność to (Dochód netto / Wartość inwestycji) 100%. Nie zapominaj o kosztach!** Mam nadzieję, że to jakoś pomoże. Muszę się skupić. Zbyt dużo myśli naraz.

Ile procent zysku z wynajmu mieszkania?

Ile procent zysku z wynajmu mieszkania? Od czego zależy zarobek z wynajmu mieszkania?

Zysk z wynajmu? Hmmm, powiedzmy, że 5-6% wartości lokalu to taka średnia krajowa, jak pensja programisty juniora. Ale prawda jest taka, że wszystko zależy od... no właśnie, od czego? Odpowiem w punktach, bo tak jest bardziej elegancko, trochę jak menu w drogiej restauracji, gdzie zamawiasz zupę z pietruszki za cenę kompletu opon zimowych.

• Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. To jak z żoną Mariana, niby fajna, ale mieszka na końcu świata. Im bliżej centrum Warszawy, tym większy zysk, ale i większe ryzyko spotkania Janusza, który parkuje na dwóch miejscach naraz.

• Stan techniczny i standard wykończenia. No bo kto chciałby mieszkać w norze, gdzie grzyb tańczy tango na ścianie? Inwestycja w remont to jak wizyta u dentysty – boli, ale potem możesz się szeroko uśmiechać (i kasować wyższy czynsz!).

• Cena zakupu. To oczywiste, ale jak ktoś przepłacił za mieszkanie więcej niż za wakacje na Malediwach, to potem ciężko mu wyjść na swoje. To tak, jakby kupić Golfa w cenie Porsche i dziwić się, że nie robi "brum brum".

• Koszty utrzymania. Czyli czynsz, podatki, remonty... To jak z dietą – niby chcesz schudnąć, ale te pączki takie kuszące! Im niższe koszty, tym więcej zostaje w kieszeni.

• Stawka najmu. A to już zależy od konkurencji, popytu i Twoich umiejętności negocjacyjnych. Jak masz gadane, to możesz i lodówkę na biegunie północnym sprzedać.

• Sezonowość. W miastach studenckich we wrześniu ceny szybują w górę, jak rakieta Elona Muska. Potem opadają, jak po imprezie sylwestrowej.

DODATKOWE INFORMACJE (dla dociekliwych jak moja teściowa):

Ten uśredniony zysk 5-6% to tak naprawdę orientacyjna wartość. Znajomy, Włodzimierz, wynajmuje mieszkanie w Krakowie i chwali się, że ma 8%. Ale on chyba nie liczy czasu, który spędza na naprawach po imprezach studenckich. A Agata z kolei, ma w Gdańsku i ledwo dycha, bo trafiła na lokatorów, co robili sobie dyskotekę w środku nocy. Więc widzisz, to wszystko to loteria.

A no i podatek! Zapomniałbym! Od zysku oczywiście też trzeba oddać państwu, bo przecież drogi same się nie wybudują... ani pensje polityków nie zapłacą. Taka karma.

Jak obliczyć zwrot z najmu?

No wiesz… obliczyć zwrot z najmu… to takie… poważne. W środku nocy o tym myśleć… ech.

Listopad 2023. Wynajmuję mieszkanie przy ul. Kwiatowej 7, trzy pokoje. Zapłaciłem za nie 400 000 złotych w czerwcu.

• Koszty: 400 000 zł (kupno), remont – 30 000 zł, prowizja – 10 000 zł, czynsz – 500 zł miesięcznie. Razem to sporo... prawie 441 000 zł. Denerwuje mnie, że tyle w to włożyłem.

• Przychody: 2500 zł miesięcznie. 30 000 zł rocznie. Za mało, zdecydowanie za mało.

No i teraz… dzielenie… 30 000 zł / 441 000 zł … to wychodzi… około 6,8%.

Cholera. To strasznie mało. A te kredyty… odsetki… wciąż odczuwam ten ciężar na barkach. Powinienem był pomyśleć o tym lepiej. Może za rok będzie lepiej… albo nie.

Nie wiem… chyba znowu zapalić papierosa. Ta samotność… w nocy… wszystko wydaje się takie beznadziejne. A jutro… jutro znów praca… te same problemy…

Podsumowanie:

• Inwestycja: 441 000 zł
• Roczny czynsz: 30 000 zł
• Zwrot z inwestycji (ROI): około 6,8%

P.S. Mam nadzieję, że kiedyś to się opłaci. Może kiedyś…

Jak przeliczyć stopy na cm?

Aby przeliczyć stopy na centymetry:

• 1 stopa (ft) = 30,48 centymetrów (cm). Mnożysz liczbę stóp przez 30,48.
• 1 centymetr (cm) ≈ 0,03281 stopy (ft). Dzielisz liczbę centymetrów przez 30,48 (albo mnożysz przez 0,03281). Zapamiętaj to, Elżbieta!

Dodatkowe: Pamiętaj, że dokładność ma znaczenie. W budownictwie, np., 0,0001 cm potrafi zrujnować projekt.

Dlaczego zbiera się dużo śliny?

Dlaczego tyle śliny? W maju 2024 roku, będąc w 7 miesiącu ciąży, miałam z tym ogromny problem. Całymi dniami czułam się jakbym miała zalewać się śliną. Okropne uczucie! Nie mogłam spać, bo co chwilę musiałam ją połykać, a to budziło mnie. W ciągu dnia było podobnie. Ciągłe połykanie, okropne uczucie suchości w gardle po tym.

Lista przyczyn, które wtedy wymieniał mój lekarz:

• Nudności i wymioty ciążowe (NVP): To był główny podejrzany. Rano było najgorzej. Wymiotowałam, ale śliny było jeszcze więcej. Pamiętam, jak leżałam w łóżku i patrzyłam na poduszkę, cała mokra od śliny i łez.
• Zmiany hormonalne: Lekarz mówił o szalejących hormonach. Nie wnikałam w szczegóły, byłam zbyt skupiona na walce z tym morzem śliny.
• Refluks: Podejrzewano też refluks, ale to chyba było mniej istotne.

Moje odczucia? Katastrofa. Wstydziłam się, czułam się jak jakaś śmieszna krowa. Wszyscy dookoła mówili, że to normalne w ciąży, ale dla mnie to było coś nie do wytrzymania. Myślałam, że zwariuję.

Dodatkowo:

• W trakcie tych 7 miesięcy, prócz ślinotoku, miałam problemy ze snem, ciągle byłam zmęczona. To było naprawdę ciężkie, czuję to do dzisiaj.
• Zrobiłam wtedy tysiąc badań, żeby wykluczyć choroby. Wszystko było ok, na szczęście.
• Po porodzie ślinotok minął. Uff... Nigdy więcej!