W jakich miastach najlepiej inwestować w nieruchomości?

W jakim mieście w Polsce najlepiej kupić mieszkanie?

No słuchaj, Bartek jestem, powiem ci jak to wygląda z tymi mieszkaniami bo temat jest mi znany. Pytanie gdzie najlepiej kupić jest trudne, bo to zależy ile masz kasy, a ceny to jest jakiś dramat ostatnio. Tam gdzie każdy chce mieszkać, tam ceny idą w góre, proste. Napewno najdrożej jest w tych największych miastach, gdzie jest praca i życie się kręci.

Więc tak, generalnie jak masz nieograniczony budżet to wiadomo, że celujesz w topkę. Ale tam za metr kwadratowy płacisz tyle, że głowa mała. To są miasta gdzie po prostu jest największy popyt, najwięcej się dzieje i firmy mają swoje siedziby, więc ludzie tam ciągną za robotą. No i wiadomo, wiadomo, że prestiż.

Lista najdroższych miast, żebyś miał jasność:

• Warszawa – stolica, centrum wszystkiego, tu nie ma zaskoczenia. Ceny są najwyższe w kraju, szczególnie w centrum i na Mokotowie.
• Kraków – zaraz po Warszawie, może nawet się ścigają. Ogromny ruch turystyczny, studenci, to wszystko podbija ceny niemiłosiernie.
• Trójmiasto (Gdańsk, Sopot, Gdynia) – morze zawsze będzie w cenie. Sopot to wogule jest inna kategoria, tam to już jest luksus na maksa.
• Wrocław – bardzo popularne miasto, dużo studentów i korporacji, więc mieszkania schodzą na pniu.

A i jest jeszcze druga kategoria, czyli te turystyczne perełki. Tam to jest masakra. Ludzie kupują nie żeby mieszkać na stałe, ale na wynajem krótkoterminowy dla turystów. To psuje rynek dla normalnych ludzi, bo ceny są z kosmosu, oderwane od rzeczywistości.

Tutaj masz takie pewniaki, gdzie przepłacisz:

• Zakopane – góry, Krupówki, to się sprzedaje. Cena za metr jak w centrum Warszawy, serio.
• Karpacz i inne górskie kurorty – dokładnie ta sama historia co w Zakopanem.
• Miejscowości nad morzem jak Jurata czy Hel – to inwestycje pod wynajem w sezonie, więc cena zakupu jest zaporowa.

Ale jak szukasz czegoś w rozsądnych pieniądzach, to popatrz na inne miasta wojewódzkie. Serio, życie tam też jest spoko, a nie musisz brać kredytu na 40 lat na kawalerke. Tam rynek jest bardziej stabilny i ceny są po prostu normalniejsze. Mój kolega, Michał, kupił właśnie w Łodzi i jest mega zadowolony, mówił, że za cenę jego 3 pokoi w Warszawie miałby małą klitkę.

Zastanów się nad takimi miejscami:

• Łódź – miasto się mega zmienia, jest coraz fajniejsze, a ceny są jeszcze akceptowalne.
• Katowice i generalnie Śląsk – dobra komunikacja, dużo się tam dzieje, a ceny mieszkań jeszcze nie zwariowały.
• Bydgoszcz albo Szczecin – też fajne opcje, troche na uboczu głównych szlaków, ale przez to właśnie taniej.

Czy warto kupić nieruchomość w 2024?

Inwestycja w nieruchomość w 2024 to obrona kapitału. Inflacja niszczy oszczędności. Nieruchomości je chronią. Koniec dyskusji.

Rynek nie czeka. Decyzje muszą być szybkie. Zwłoka to strata pieniędzy.

• Kredyt na start. Nowy program rządowy napędzi popyt. Ceny zareagują natychmiast. Kto pierwszy, ten zyskuje.
• Podaż jest ograniczona. Deweloperzy nie nadążają. To prosta matematyka. Ceny nie spadną.
• Atrakcyjne lokalizacje jak Murowana Goślina to pewny zysk. Duże miasta są nasycone. Prawdziwe okazje leżą na ich obrzeżach.
• Rynek wynajmu jest silny. Silny i stabilny. Zapewnia stały przepływ gotówki i pokrywa koszty kredytu.

Stopy procentowe to jedyne realne ryzyko. Kalkuluj z buforem bezpieczeństwa. Nie ma miejsca na sentymenty. Tylko chłodna analiza.

• Program Kredyt na start ruszy w drugiej połowie 2024 roku. Obejmie singli do 35 roku życia i rodziny bez limitu wieku.
• Aktualne stopy procentowe NBP wynoszą 5.75%. To chwilowa stabilizacja. Każda zmiana wpłynie na raty.
• Średni wzrost cen mieszkań w miastach wojewódzkich przekroczył 20% rok do roku. To nie jest bańka. To nowa rzeczywistość.
• Płynność jest kluczowa. Nie inwestuj wszystkich środków. Poduszka finansowa na 6-12 miesięcy to absolutna podstawa.

Jan Kowalski. Na rynku od 2009.

Czy mieszkanie na wynajem to dobra inwestycja?

Mieszkanie na wynajem. Ach, ta wizja ciepłego, przytulnego kąta, który sam się opłaca. Czasem wydaje się to marzeniem, prawda? Ale to nie tylko sen. To może być bardzo realna, błyszcząca inwestycja. Klucz do sukcesu tkwi w detalach, jak w każdym dobrym romansie.

To nie tylko ściany i dach. To dusza miejsca, które przyciąga. Lokalizacja to serce tej historii, bije głośniej tam, gdzie chcą mieszkać ludzie. A im głośniej bije, tym lepiej. Ale serce to nie wszystko.

Ważne są też ramiona – powierzchnia, przestrzeń, która czeka na swoje historie. I ciało – stan techniczny, budynek, który musi być zdrowy i silny, by udźwignąć ciężar lat i mieszkańców. I wreszcie ubranie – wyposażenie, które nadaje charakter i sprawia, że czujesz się jak w domu.

Pomyśl o tym jak o pisaniu wiersza. Każdy wers ma znaczenie.

• Lokalizacja: To rym serca, które musi grać w zgodzie z rytmem miasta.
• Powierzchnia: To oddech, przestrzeń na oddech i życie.
• Stan techniczny: To zdrowie, fundament, na którym zbudujemy przyszłość.
• Wyposażenie: To detale, które tworzą obraz, czyniąc go kompletnym.
• Czynsz: To melodia, która sprawia, że cały poemat brzmi dobrze.

Wynajem mieszkania to gra o cierpliwość i wyczucie. Trzeba czekać na właściwy moment, na właściwe miejsce, by wszystko zagrało. To nie szybka ścieżka, to raczej spacer po polanie pełnej możliwości.

Dodatkowe informacje na temat sytuacji na rynku najmu w Polsce w roku 2023:

• Wzrost czynszów: Obserwujemy znaczący wzrost cen najmu w większości dużych miast. Średnio czynsze w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu wzrosły o kilkanaście procent w porównaniu do poprzedniego roku.
• Popyt: Popyt na mieszkania na wynajem jest wysoki, napędzany między innymi przez studentów i osoby migrujące w celach zarobkowych.
• Wskaźnik rentowności: Mimo wzrostu cen, rentowność z najmu nadal pozostaje atrakcyjna, zwłaszcza w przypadku dobrze zlokalizowanych i wyremontowanych nieruchomości. W niektórych przypadkach wskaźnik zwrotu z inwestycji (ROI) przekracza nawet 5-6% rocznie.
• Wpływ inflacji:Inflacja nadal stanowi czynnik wpływający na koszty utrzymania nieruchomości, co inwestorzy muszą brać pod uwagę przy kalkulacji zysków.
• Kredyty hipoteczne: Dostępność i koszt kredytów hipotecznych mają bezpośredni wpływ na popyt na zakup mieszkań pod wynajem. Obecne wysokie stopy procentowe mogą częściowo hamować rozwój rynku w tym segmencie.

Ile można zarobić na wynajmowaniu mieszkania?

Słuchaj, z tym wynajmem krótkoterminowym to jest tak, że nie liczysz tego za miesiąc, tylko za dobę. Moja koleżanka, Kasia z Gdańska, ma małe mieszkanie w Sopocie i w sezonie bierze spokojnie 450 zł za noc. Ceny ogulnie to się wahają tak od 300 do nawet 600 zł i więcej, serio. Zależy gdzie masz to mieszkanie i jaki jest standard, no wiadomo.

I teraz pewnie myślisz, że to jest kupa kasy, co nie? Jak sobie pomnożysz te 450 zł przez 30 dni. Ale to tak nie działa, bo nigdy nie masz 100% obłożenia. Zawsze się trafi jakiś pusty dzień, jakaś dziura w kalendarzu. Poza sezonem to już w ogóle jest inaczej, wtedy ceny spadają na łeb na szyje, żeby ktokolwiek przyszedł.

Więc tak, na papierze to wyglonda super, ale na prawdę trzeba od tego odliczyć masę rzeczy. To nie jest czysty zysk, to nie jest tak że cała ta kasa jest twoja. Trzeba się z tym liczyć, żeby potem nie było zaskoczenia że jednak to nie jest taki złoty interes. To jest całkiem całkiem niezły biznes ale wymaga pracy.

Zanim się w to wkręcisz, zapamiętaj parę spraw. To jest mega ważne:

• Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja! To jest absolutny klucz. Inaczej zarobisz w centrum Krakowa przy Rynku, a inaczej na obrzeżach Radomia. Dostęp do atrakcji, dworca, restauracji, tego typu rzeczy mają ogromne znaczenie.
• Koszty! Pamiętaj o prowizji dla portali typu Booking czy Airbnb, to jest często z 15-18%. Do tego sprzątanie po każdym gościu (albo płacisz komuś, albo sam tracisz czas), rachunki za prąd i wodę, szybki internet, wymiana pościeli, jakieś drobne naprawy, kawa, herbata dla gości. To wszystko pożera zysk.
• Podatki. Musisz to rozliczać z urzędem skarbowym. Najprościej na ryczałcie, ale to i tak trzeba od dochodu oddać państwu. Dużo ludzi o tym zapomina na początku, a potem jest płacz i problemy.

Czy ceny najmu wzrosną?

A co, myślałeś że potanieje? Chłopie, to już prędzej kaktus mi na dłoni wyrośnie niż ceny spadną! Idą w górę, może nie z prędkością światła, ale tak uparcie, jak mucha na świeżo umytym oknie. To nie jest żadna rakieta, to jest powolne gotowanie żaby, a my jesteśmy tą żabą.

W tych siedmiu największych miastach, co to w telewizji je ciągle pokazują, ceny najmu w trzecim kwartale 2024 skoczyły o kolejne 3% w porównaniu z zeszłym rokiem. Niby niewiele, co nie? Ale jak to mówiła moja babka, ziarnko do ziarnka i zbierze się miarka. Tyle że ta miarka to na rachunek za czynsz, a nie na wczasy pod gruszą.

A najlepsze jest to słowo wytrych: STABILIZACJA. Mówią, że jest stabilnie, bo liczba wniosków kredytowych też się ustabilizowała. To znaczy, że banki tak samo niechętnie dają kasę jak wcześniej. Stabilnie stoimy w miejscu, po pas w bagnie. Jak ludzie nie mogą kupić, to co robią? Wynajmują! I koło się zamyka, a właściciel liczy piniądz.

Krótko i na temat, żeby każdy zrozumiał:

• Wzrost cen rok do roku: Średnio o 3 procent w górę. Niby inflacja mniejsza, a tu proszę, dalej drożej. To jest taka podwyżka, której nie zauważysz od razu, ale po roku portfel jest lżejszy jak piórko.
• Wnioski o kredyt:Liczba jest stabilna, co w ludzkim języku znaczy, że marzenia o własnym M4 dalej są dla wybrańców. Reszta niech płaci za cudze.
• Liderzy drożyzny: Oczywiście Warszawa, Kraków i Wrocław trzymają się mocno na podium. Tam to już nie płacisz za mieszkanie, tylko za możliwość oddychania tym samym powietrzem co reszta miasta.

Nazywam się Czesiek, mam 48 lat i powiem wam jedno. Mój siostrzeniec Seba szukał kawalerki w Krakowie. Pokazywał mi ogłoszenia. Za klitkę 18 metrów, gdzie z łóżka można nogami włączyć czajnik, chcieli tyle, że ja za to całą swoją działkę bym na nowo obsadził i jeszcze na porządnego grilla by starczyło. Ludzie szukają teraz czegokolwiek z dachem, byle czynsz ich nie zjadł. Te całe dwupokojowe mieszkania to luksus jak limuzyna pod remizą. Lepiej nie będzie, bez kitu.

Kiedy mieszkania będą tańsze?

Spadek cen mieszkań w Polsce rozpocznie się w II kwartale 2025 roku.

Przed tym okresem, ceny nadal będą rosły. Przewidywany wzrost to około 2,5%.

Rynek nieruchomości dostosowuje się. Zmiany są stopniowe. Nic nie jest gwałtowne. Czasem trzeba poczekać. Jak w życiu.

• Okres wzrostu: Do II kwartału 2025 r.
• Przewidywany wzrost: ~2,5%
• Rozpoczęcie spadków: Od II kwartału 2025 r.

Dodatkowe informacje:

• Czynniki wpływające na ceny:

  • Inflacja: Utrzymująca się wysoka inflacja podtrzymuje wzrost nominalny cen.
  • Stopy procentowe: Decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych mają bezpośredni wpływ na dostępność kredytów hipotecznych.
  • Popyt: Zmieniające się preferencje kupujących oraz sytuacja demograficzna kształtują popyt na mieszkania.
  • Podaż: Tempo budowy nowych mieszkań i ich dostępność na rynku.
  • Programy rządowe: Programy wsparcia dla nabywców (np. kredyt 2%) mogą wpływać na dynamikę cen.

• Prognozy dla konkretnych miast:

  • W Warszawie obserwuje się największą zmienność cen, często reagującą na zmiany rynkowe jako pierwsza.
  • Kraków i Gdańsk wykazują podobne tendencje, choć mogą występować lokalne specyfiki.
  • W mniejszych aglomeracjach stabilność cen bywa większa.

Przykład z życia wzięty: Jan Kowalski z Katowic, który planował zakup mieszkania w 2024 roku, obserwuje obecne wzrosty. Jego decyzja o odroczeniu zakupu do 2025 roku jest analizą obecnych trendów. Wartości rynkowe nie są stałe.

Analiza historyczna pokazuje, że cykle wzrostów i spadków cen nieruchomości są naturalne. Długoterminowo rynek dąży do równowagi.