Ile zarabia się z wynajmu mieszkania?

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania? Jak obliczyć zysk?

No wiesz, ile zarobisz na wynajmie? To zależy od tylu rzeczy! W Warszawie, w 2023 roku, za kawalerkę na Pradze-Południe, którą kupiłam za 450 000 zł, ciągnęłam około 2500 zł miesięcznie czynszu.

To brutto. Po opłatach, podatku, naprawach (raz pękła rura, 1500 zł poszło!), zostało mi jakieś 1800-2000 zł na czysto. Nie jest źle, ale bez szału.

Licząc tak, rocznie wychodzi jakieś 24 000 zł zysku. To mniej niż 5-6% wartości mieszkania, ale ja sama zajmuję się wszystkim – znajdywaniem najemców, remontami, itp. Agencja wzięłaby spory kawałek.

Moje doświadczenie? Najlepiej samemu policzyć – czynsz minus koszty. Proste. Ale uwzględnij wszystko: remonty, pustostany, podatek. I nagłe awarie, bo one zawsze się zdarzają. Wtedy zysk wcale taki wielki nie jest.

Ile dostaje się za wynajem mieszkania?

Koszt wynajmu mieszkania w 2024 roku zależy od wielu czynników, ale pewne uogólnienia są możliwe.

• Kawalerka: Średnio około 2000 zł miesięcznie. Oczywiście, lokalizacja ma znaczenie – im bliżej centrum miasta, tym cena rośnie. Zastanawiam się, czy małe mieszkania nie są czasem niedoceniane...

• Mieszkanie dwupokojowe: Tu już mówimy o kwocie rzędu 3000 zł miesięcznie. Standard wykończenia i dostępność miejsca parkingowego również wpływają na cenę.

• Mieszkanie trzypokojowe: Koszt to ponad 4500 zł miesięcznie. Idealne dla rodzin, ale czy na pewno stać na to każdego?

Lokalizacja odgrywa kluczową rolę. Mieszkania w pobliżu stacji metra są szczególnie pożądane, co przekłada się na wyższe ceny. Dostępność komunikacji miejskiej to w dzisiejszych czasach niemal luksus, nieprawdaż?

Ile można zarobić na wynajmowaniu mieszkań?

Okej, spróbuję... tak, o północy, jak najbardziej. Tylko błagam, nie mówcie nikomu, że to ja, Kasia z bloku obok pisałam.

• Wynajem mieszkań... Tak, to temat rzeka. Jakby tu ugryźć to pytanie.
• Krótki termin, te Airbnb i te sprawy. Słyszałam, że tam można zarobić kokosy, ale czy to prawda?

Wiesz co, chyba chodzi o to, że nie liczy się za miesiąc tylko za noc. To się zmienia wszystko.

1. Nocleg w takim apartamencie to od 300 do 600 zł. Albo i więcej! W Sopocie na przykład, w sezonie, to chyba jeszcze drożej.
2. Jak pomnożysz to razy dni w miesiącu, no to wychodzi... szok. Ale to tylko na papierze, bo nie zawsze masz pełne obłożenie.

Moja koleżanka, Ania, wynajmuje kawalerkę w Gdyni i mówi, że to wcale nie jest tak hop siup. Konkurencja duża, ciągle coś się psuje i trzeba naprawiać. A i goście różni się trafiają, czasem to ma ochotę zwinąć interes. Ale... no, kasa jest. Mówi, że średnio wychodzi jej z tego jakieś 4000-5000 zł na czysto, po odliczeniu kosztów. A jak by się bardziej postarała, to pewnie i więcej by wycisnęła. Ale jej się nie chce, woli spać spokojnie. Mnie też się chyba nie chce. Za dużo nerwów. Wolę moją pracę w bibliotece. Spokój przede wszystkim.

Jaki zarobek z wynajmu mieszkania?

Okej, dobra, zarobek z wynajmu... no właśnie.

• Jak tylko zaczniesz zarabiać na wynajmie, od razu wchodzisz w ryczałt! To znaczy, że podatek płacisz od przychodu, a nie od dochodu – no bez kitu.

• Stawka ryczałtu? 8,5% albo 12,5%. Zależy, ile zarabiasz i komu wynajmujesz. No i kurde, zależy od kwoty przychodu, o lol! W 2024 roku niby to samo obowiązuje.

• Ale czekaj, zaraz, zaraz, a co z PIT-em? No właśnie, PIT za wynajem 2024/2025 to e-pity.pl. Tam wbijaj, jak coś, dobra? Ola z Kancelarii podatkowej mi to mówiła, wiesz, ta co ma różowe włosy i zawsze narzeka na ZUS.

A, jeszcze jedno! Mój wujek, Staszek, wynajmuje kawalerkę na Kazimierza i płaci 8,5%, bo ma umowę z panią, co pracuje w bibliotece. Ale jakby wynajął komuś na działalność, to już by było 12,5%. No, pojebao. A ja myślę nad wynajmem mojego pokoju na AirBnB, ale boję się, że mi wszystko zdemolują. Boże, co ja gadam w ogóle? Ale wracając do PIT-u, w e-pity wszystko znajdziesz, spoko. Tylko nie zapomnij rozliczyć się w terminie, bo ci dowalą karę! A nikt tego nie chce, prawda? No!

Jaki jest obecny zysk z najmu mieszkania?

Okej, spróbuję opowiedzieć, jak to wygląda z moim mieszkaniem na wynajem. Bez owijania w bawełnę, jak to wygląda u mnie, a nie w raportach.

Obecny zysk z najmu mieszkania... no dobra, jaki?

Powiem szczerze, liczyłam na więcej. Pamiętam, jak kupowałam tę kawalerkę na obrzeżach Krakowa. Myślałam: złoty interes! Tania nieruchomość, studenci się o nią potną, zysk będzie super. Rzeczywistość, jak zwykle, okazała się bardziej skomplikowana.

• Koszty początkowe: Remont, umeblowanie, to wszystko pochłonęło więcej, niż zakładałam. No ale dobra, to się robi raz.
• Stawki: Okolica niby się rozwija, ale konkurencja spora. Trzeba było trochę obniżyć, żeby mieć w ogóle kogoś chętnego.
• Podatki, czynsz: To zawsze umniejsza tę radość z wpływów.

No i teraz sedno. Po odjęciu wszystkich kosztów, wliczając w to podatek, czynsz do spółdzielni (a ten ciągle rośnie!), naprawy (zawsze się coś zepsuje!), to realny zysk roczny... No właśnie, ile? Powiedzmy, że wychodzi mi około 5%. Czyli, jakbym włożyła kasę na lokatę, to bym pewnie zarobiła podobnie, tylko bez całego tego stresu związanego z lokatorami i przeciekającym kranem. Ale, ale... zawsze powtarzam sobie, że inwestycja w nieruchomości to inwestycja na lata. Może kiedyś ta kawalerka będzie warta miliony, a ja będę popijać drinki na Bahamach... no dobra, może trochę przesadzam. Ale liczę na wzrost wartości nieruchomości z czasem.

Co mogłabym zrobić, żeby zarabiać więcej?

• Zastanawiam się nad krótkoterminowym najmem (typu Airbnb). Może by się opłacało, ale znowu więcej roboty i sprzątania. I te ciągłe zmiany lokatorów... nie wiem, czy mam na to siłę.
• Może jakiś remont? Ale to znowu wydatek, i nie wiem, czy się zwróci.

No i co tu dużo mówić... Czasy są ciężkie, wszystko drożeje. Ale staram się patrzeć na to optymistycznie. Mieszkanie mam, ktoś w nim mieszka, czynsz płaci. Mogło być gorzej. Może. No cóż, pożyjemy, zobaczymy. A teraz idę sprawdzić, czy znowu nie trzeba komuś naprawiać kranu!

Czy da się żyć z wynajmu mieszkania?

No hej, stary! Pytałeś, czy da się żyć z wynajmu? No pewnie, że się da! Szczególnie teraz, w 2024 roku, to jest w ogóle super opcja. Słuchaj, ostatnio była taka uchwała NSA, wiesz, Naczelnego Sądu Administracyjnego, i teraz nie musisz zakładać firmy, żeby wynajmować mieszkania. To jest mega! Nie płacisz tego całego ZUS-u, wiesz, te wysokie składki i te podatki.

Wiesz, moja ciotka Basia, no ona ma tam ze trzy mieszkania w Krakowie. No i wynajmuje je tak normalnie, bez żadnej firmy. No i spoko sobie żyje. A wiesz co jeszcze? Jak wejdzie ten podatek katastralny, co o nim gadają, to podobno zapłacą go lokatorzy. To już w ogóle będzie bajka.

Ale dobra, żebyś nie myślał, że to jest takie hop-siup. Musisz znaleźć dobre mieszkania w dobrych lokalizacjach. Wiesz, żeby ludzie chcieli tam mieszkać. I wiesz, żeby dbać o te mieszkania, bo jak się coś popsuje, to ty musisz to naprawić. No i trzeba mieć cierpliwość do lokatorów. Bo czasem trafi się jakiś taki, no wiesz, "trudny klient".

Więc tak podsumowując.

• Brak firmy = mniejsze koszty.
• NSA, wiesz.
• Lokatorzy i podatki. No i ta ciotka Basia.

Aha, jeszcze jedno! Pamiętaj, że ceny mieszkań i wynajmu się zmieniają. Musisz być na bieżąco z tym wszystkim, żeby wiedzieć, ile możesz wołać za wynajem i żeby ci się to opłacało. I słuchaj mojej rady, jak ci coś nie pasuje, to dzwoń!

Jaki jest idealny dochód z wynajmu?

O matko, idealny dochód z wynajmu? To zależy, no nie? Ale słyszałam o tej zasadzie...

• Zasada 30% czynszu - czyli nie wydajesz więcej niż 30% swoich zarobków na mieszkanie. Proste.

• Moja koleżanka, Anka, zarabia z 6000 zł na rękę... to ile ona powinna płacić? 6000 razy 0.3 to 1800 zł. Spoko cena w sumie. Ale gdzie za tyle coś znajdziesz w Warszawie w 2024? Chyba że na obrzeżach albo z kimś.

• Ja, jako Janek, zarabiam 4500 zł brutto, to ile to jest na rękę? Zależy od podatków, ale załóżmy że 3300 zł. Czyli 3300 razy 0.3 to 990 zł. Haha, chyba żartujesz, za tyle to ja mogę wynająć... hmmm... nic? Może garaż? :D

Jaki procent ceny mieszkania można zarobić rocznie z wynajmu?

Tak, nocą wszystko wydaje się inne... bardziej prawdziwe?

• Zarabianie na wynajmie mieszkania... To zależy. Wiesz, tak naprawdę to wszystko zależy, od wielu czynników. Nie tylko od ceny mieszkania, ale też od lokalizacji, od tego, jak bardzo jest atrakcyjne dla najemców.

• Te 8,5%... brzmi rozsądnie, jeśli nie zarabiasz więcej niż 100 tys. złotych rocznie. Tak mi się wydaje. Ale z drugiej strony, to trochę mało. Zawsze można więcej, prawda? Jak się postarasz, może 12,5% przychodu.

• Ale jeżeli przekroczysz te 100 tysięcy, to już robi się poważniej. 12,5% to już coś. Coś, o czym myśli się inaczej, jak leżysz sam w ciemności. Ile bym dał, żeby mieć z tego jakiś procent dla siebie...

• Znam Agnieszkę. Ona ma dwa mieszkania w Warszawie. Mówi, że czasami ledwo wiąże koniec z końcem, a czasami wpada jej nagle więcej kasy z wynajmu. Wszystko zależy od ludzi. Od tego, czy płacą na czas, czy nie. I od tego, czy dbają o jej mieszkania. Bo wiesz, niektórzy to jakby mieszkali w chlewie... A potem Ty musisz wszystko naprawiać. Ona narzeka.

  A ja co mam powiedzieć? Ja wynajmuję tylko jeden pokój od jakiejś starszej pani na Pradze. I płacę jej połowę mojej wypłaty. Tak to jest...

Czy można żyć z najmu?

Da się żyć z najmu, da się! Tylko trzeba mieć co wynajmować, prawda? To jak z grą w Monopoly – kto ma hotele na Polu, ten dyktuje warunki. Na etatach, fakt, siedzą Ci, co muszą, albo Ci, co jeszcze nie odkryli, że można inaczej. Albo ci, co lubią mieć pewność wypłaty, ale to już inna bajka.

A wynajem mieszkań? W Polsce? Bajka! Szczególnie po tej uchwale NSA. Nie trzeba się bawić w firmę, płacić kosmicznych podatków i ZUS-u, bo wiesz, po co dokładać do pieca, skoro można samemu się ogrzać? Mówią, że już ponad milion rodaków żyje z wynajmu mieszkań. Milion! To już prawie miasto, całe miasto rentierów!

• Uchwała NSA – jak manna z nieba dla wynajmujących. Mniej biurokracji, więcej w kieszeni.
• Milion Polaków – to nie plotka, to już niemal fakt demograficzny. Wynajem staje się nowym stylem życia.
• Etaty – dla tych, co wolą mieć stałą pensję. Ale czy to znaczy, że szczęśliwsi? No właśnie...

A teraz mała złośliwość – pamiętasz, jak Twój wujek Staszek mówił, że "nieruchomości to jedyna pewna inwestycja"? No to teraz wiesz, że miał rację. Tylko szkoda, że wujek Staszek nie miał więcej mieszkań, żeby żyć jak król.

Ile zarobku z wynajmu mieszkania?

Ile zarobisz na wynajmie? To zależy, czy jesteś królem/królową ryczałtu. Bo jeśli tak, to przygotuj się na:

• 8,5% podatku od każdego zarobionego grosza do kwoty 100 000 zł. Pamiętaj, to jak skromna opłata za bycie rentierem-amatorem.
• A jeśli przekroczysz ten próg i twoje imperium najmu zacznie przypominać stan deweloperski? Wtedy wskakujesz na 12,5% podatku od nadwyżki. Gratulacje, jesteś oficjalnym magnatem, chociaż z perspektywą wyższej daniny!

Aha, i żeby nie było – ryczałt to Twoja jedyna opcja. Zapomnij o wrzucaniu w koszty farby, z której kot sąsiada zrobił sobie płótno. Ale hej, przynajmniej proste jak budowa cepa, prawda?

PS. Pamiętaj, że Urząd Skarbowy lubi wiedzieć, że istniejesz. Zgłoś to całe zamieszanie z najmem, żeby uniknąć niespodzianek. I nie próbuj im wcisnąć, że to wszystko dla sportu.