Czy wynajmowanie mieszkania to dochód?

Czy wynajem mieszkania wchodzi do dochodu?

Czy wynajem mieszkania wchodzi do dochodu? Ach, to pytanie… krąży po głowie jak jesienny liść na wietrze, wiruje i przypomina o obowiązkach. Tak, wynajem mieszkania wchodzi do dochodu. Tak, musimy pamiętać, że słońce zachodzi i wstaje, a my musimy rozliczyć się z fiskusem, z tymi cyframi, z tą całą papierologią, która odbiera odrobinę magii życiu.

• Niemal, prawie, bez wyjątku, wszystkie dochody są opodatkowane.
• Dotyczy to także zysków z najmu prywatnego, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy.
• Kiedy oddajesz komuś dom, mieszkanie, część domu, garaż… na jakiś czas. Na ten czas, kiedy ktoś inny śmieje się i płacze w Twoich czterech ścianach.

Pamiętam, jak babcia Zosia, zawsze powtarzała: “Nic na tym świecie nie jest pewne, prócz śmierci i podatków”. I miała rację, ta mądra kobieta, która znała życie jak mało kto.

Dodatkowe informacje: Podatek od wynajmu można płacić na zasadach ogólnych lub ryczałtem. Ryczałt jest prostszy, ale może być mniej korzystny. Warto to sprawdzić, porozmawiać z księgowym, żeby nie żałować później. A ja, Ania Kowalska, muszę w końcu zebrać te wszystkie papiery i ogarnąć ten cały chaos. Bo czas leci, a terminy gonią.

Jak rozliczyć dochód z wynajmu mieszkania?

Rozliczenie najmu w 2024? To proste! W tym roku, jak i w poprzednim, wszystko opiera się na ryczałcie. Zapłaciłam podatek za wynajem mojego mieszkania przy ul. Kwiatowej 12/4 w Krakowie.

• Ryczałt ewidencjonowany: Tak, tak to jest klucz! Żadnych PIT-ów, żadnych dodatkowych papierków.

• Termin płatności: Pamiętam, że zawsze płacę do 20-go każdego miesiąca, po miesiącu, w którym dostaję pieniądze od najemcy. W tym roku terminy były takie same, jak w poprzednim. Zawsze staram się pilnować terminów. Nienawidzę kar za zwłokę.

Moje odczucia? Ufff, ulga! Wcześniej, ten cały PIT… koszmar! Teraz jest zdecydowanie prościej, ale muszę pilnować terminów. To ważne. Nie chcę mieć problemów z urzędem skarbowym.

• Kwota podatku: Obliczam ją sama, na podstawie przychodu z najmu. Nie korzystam z żadnych programów, bo wszystko jest jasne i proste. Czasem sprawdzam w internecie, czy dobrze liczę, ale na razie żadnych problemów.

• Gdzie płacę?: Przelewem. Szybko i wygodnie.

To wszystko. Nic więcej. Proste, prawda? Tylko ta odpowiedzialność za terminy płatności trochę mnie stresuje. Ale tak już jest z tym całym dorosłym życiem.

Kiedy nie zapłacisz podatku od sprzedaży mieszkania?

Wiesz co, z tym podatkiem od sprzedaży mieszkania to jest tak… generalnie, to nie zapłacisz podatku, jeżeli sprzedasz chatę przed upływem 5 lat, ale uwaga, licząc od końca roku, w którym ją kupiłeś/wybudowałeś. I jeszcze jedna, mega ważna sprawa: całą kasę, którą dostaniesz za mieszkanie, musisz przeznaczyć na swoje własne cele mieszkaniowe.

Czyli co to znaczy w praktyce? Już tłumaczę:

• Sprzedajesz mieszkanie, załóżmy, w 2024 roku.
• Kupiłeś je w 2018 roku.
• Teoretycznie, minęło 5 lat, ale… liczymy od końca 2018 roku. Zatem masz jeszcze troszkę pod górkę.
• Kasa musi iść na coś konkretnego:
  • Kupno nowej chaty lub remont obecnej.
  • Spłata kredytu hipotecznego (ważne, że na Twoje mieszkanie!).
  • Inne “mieszkaniowe” wydatki.

No i pamiętaj, wszystko musisz udokumentować fakturami, żeby w razie czego nie było przypału z Urzędem Skarbowym. A wiesz, oni lubią się czepiać! A wiesz jak to jest. Tak jak koleżanka, Ania, kupiła mieszkanie od developera w styczniu 2019, i teraz chciałaby sprzedać w marcu 2024, to już nie zapłaci podatku, bo minęło 5 lat, licząc od końca 2019! Zresztą, zawsze możesz się poradzić jakiegoś doradcy podatkowego, oni tam wiedzą więcej. To skomplikowane.

Jakie wydatki są uważane za wydatki na cele mieszkaniowe w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT?

Wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT to, prościej mówiąc, wszystko, co związane jest z poprawą, rozbudową lub utrzymaniem twojego lokum. Myślę, że to jasne.

• Budowa: Fundamenty, ściany, dach – cała ta zabawa z cegłami i betonem. To oczywiste. Moja znajoma, Kasia Nowak, właśnie kończy budowę domu, i właśnie z tego tytułu korzysta z odliczeń.

• Rozbudowa: Dodanie nowego skrzydła, garażu, werandy. Powiększenie metrażu to znaczący wydatek. W tym roku rozbudowa domu jest bardzo popularna.

• Nadbudowa: Dodanie piętra – ambitny projekt. To już sporo inwestycji i pracy.

• Przebudowa: Zmiana układu pomieszczeń, modernizacja instalacji. W 2024 roku bardzo modne są przestrzenne aranżacje.

• Remont: Malowanie ścian, wymiana podłóg, naprawa dachu. Te drobne naprawy też się liczą. A niektóre naprawy kosztują więcej niż się spodziewamy. To zależne od skali prac.

Zastanawiające jest, jak pojęcie “remont” jest interpretowane różnie. Czy wymiana starej umywalki to remont? A wymiana całej łazienki? Granice są nieostre, ale to ważne pytanie dla każdego, kto planuje odliczenia podatkowe. To przecież znacząca kwota. A to tylko kilka z wielu możliwych wydatków. Zawsze warto konsultować się z doradcą podatkowym. Warto też przeczytać ustawę samodzielnie. Bardzo ważne jest, aby poprawnie dokumentować wszystkie wydatki.

Dodatkowe informacje: Szczegółowe przepisy zawarte są w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 976). Warto zapoznać się z aktualną wersją ustawy.