Jak liczyć stopę zwrotu z mieszkania?

Jak realnie obliczyć stopę zwrotu z mieszkania? Poza prostym wzorem

Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie, obliczana prostym wzorem (wartość końcowa/wartość początkowa – 1) * 100%, daje jedynie powierzchowne spojrzenie na zyskowność. W praktyce, pomija ona szereg czynników, które wpływają na realny zysk, a co za tym idzie, może prowadzić do błędnych wniosków. Aby uzyskać pełniejszy obraz, musimy uwzględnić więcej zmiennych i spojrzeć na inwestycję całościowo.

Co pomija prosty wzór?

• Koszty eksploatacyjne: Czynsz, podatki od nieruchomości, remonty, ubezpieczenie – te wydatki znacząco obniżają realny zysk z najmu.
• Koszty transakcyjne: Prowizja pośrednika, notariusz, podatek od czynności cywilnoprawnych – to koszty, które ponosimy zarówno przy zakupie, jak i sprzedaży mieszkania.
• Inflacja: Pieniądz traci na wartości w czasie. Zysk ze sprzedaży mieszkania po kilku latach, choć nominalnie wysoki, może mieć mniejszą realną wartość nabywczą.
• Czas: Prosty wzór nie uwzględnia wartości czasu. Zamrożenie kapitału w nieruchomości oznacza, że nie możemy go wykorzystać w innych inwestycjach.
• Wkład własny a kredyt: Stopień zadłużenia wpływa na rentowność inwestycji. Im większy wkład własny, tym większa potencjalna stopa zwrotu.
• Amortyzacja: Mieszkanie z czasem traci na wartości (np. zużycie instalacji, elewacji). Ten aspekt jest często pomijany, a ma realny wpływ na finalny zysk.

Jak więc obliczyć realną stopę zwrotu?

Bardziej precyzyjne obliczenie wymaga uwzględnienia wszystkich powyższych czynników. Możemy to zrobić na kilka sposobów:

1. Arkusz kalkulacyjny: Stworzenie własnego arkusza kalkulacyjnego pozwala na uwzględnienie wszystkich kosztów i dochodów, a także inflacji. Pozwala to na symulację różnych scenariuszy i bardziej realistyczną ocenę rentowności.

2. Kalkulatory online: Istnieją kalkulatory online, które uwzględniają więcej czynników niż prosty wzór. Należy jednak zwrócić uwagę na to, jakie parametry uwzględniają i czy są one adekwatne do naszej sytuacji.

3. Wskaźnik ROI (Return on Investment) skorygowany o inflację: Uwzględniając inflację, zyskujemy bardziej realny obraz zyskowności inwestycji w dłuższej perspektywie.

4. IRR (Internal Rate of Return): Ta metoda pozwala na uwzględnienie wartości pieniądza w czasie i jest szczególnie przydatna w przypadku inwestycji finansowanych kredytem.

Podsumowanie

Prosty wzór na stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie jest punktem wyjścia, ale nie daje pełnego obrazu. Aby realnie ocenić opłacalność inwestycji, należy uwzględnić wszystkie koszty, inflację oraz wartość czasu. Korzystanie z arkusza kalkulacyjnego, kalkulatorów online lub bardziej zaawansowanych metod, takich jak IRR, pozwoli na podejmowanie bardziej świadomych decyzji inwestycyjnych.

#Inwestycja Mieszkanie #Kalkulacja Zysków #Stopa Zwrotu