Czy zadatek rezerwacyjny jest zwrotny?

Czy można żądać zwrotu zadatku?

No dobra, ogólnie to z tym zadatkiem jest tak, że zależy od sytuacji, nie? No wiesz, jakby to wytłumaczyć…

• Jak umowa jest zrealizowana, to zadatek się wlicza w to, co masz zapłacić. Czyli jak dajesz zadatek na mieszkanie od pana Kowalskiego, to potem po prostu płacisz mniej o tą kwotę zadatku. Proste, prawda? A jak się nie da tego wliczyć (w sumie nie wiem, kiedy tak mogłoby być), to ci go zwracają.

• Jak rozwiążą umowę, to masz zwrot zadatku i nie musisz płacić tej kary, co jest dwa razy tyle zadatku, rozumiesz?

Wszystko to reguluje artykuł 394 Kodeksu Cywilnego. Możesz sobie to sprawdzić w Dzienniku Ustaw, numer 2024.1061 (to jest ten najnowszy tekst jednolity). Nie dam głowy, że pamiętam numer artykułu, ale na pewno gdzieś w okolicach 394.

Wiesz co, przypomniało mi się! Jak ostatnio kupowałem auto, to też dawałem zadatek. Myślałem, że jak się rozmyślę, to stracę kasę, ale na szczęście wszystko poszło gładko i zadatek mi odliczyli od ceny. Uff, dobrze, że doczytałem co i jak, bo bym się zestresował na darmo. A najlepsze, że pani Aneta w biurze notarialnym wszystko mi wytłumaczyła tak łopatologicznie, że nawet ja zrozumiałem! Polecam dopytać w takim biurze, jak masz jakieś wątpliwości.

Czy opłata rezerwacyjna jest zadatkiem?

Nie, nie do końca! Opłata rezerwacyjna to nie zadatek, ale coś…pokręconego. Myślałam, że to zwykła zaliczka, ale w 2024 weszły nowe przepisy, coś tam o kombinacji… Kurczę, głowa mnie boli od tego! Zapisy prawne to koszmar. Pamiętam, że czytałam coś na estatelewinvest.pl, ale już nie pamiętam szczegółów. Trzeba sprawdzić jeszcze raz. Może to blog? Tak, blog!

• Opłata rezerwacyjna to hybryda! Połączenie zaliczki i zadatku, jakieś magiczne połączenie!
• Zwrot? Przepadek? Zależy! Od czego? Nie wiem, zapomniałam! Muszę poszukać.
• Ale na pewno nie jest to tylko zadatek. To ważne! Bo zadatek ma inne skutki prawne. Nie to samo!

No i teraz jeszcze ta sprawa z moim nowym mieszkaniem! Wynajmę je w końcu? Ile dałam tej opłaty? Chyba 2000 zł. Dużo, prawda? A co, jeśli coś się wydarzy? Czy odzyskam pieniądze? Aaaaa! Stres!

Lista punktów z bloga (chyba):

1. Różnica między zaliczką a zadatkiem. Zupełnie inne konsekwencje prawne! Trzeba uważać!
2. Definicja opłaty rezerwacyjnej – jakieś nowe przepisy, ale nie pamiętam dokładnie. No, naprawdę!
3. Kiedy opłata przepada, a kiedy jest zwracana. To zależy od sytuacji. Logiczne.
4. Przykładowe sytuacje z opłatą rezerwacyjną. To trzeba sprawdzić, bo nie pamiętam!

Ważne! Zawsze sprawdzajcie dokładnie umowę! Nie wierzcie na słowo! Ja się nabrałam! Nie, żartuję. Ale serio, umowa to podstawa. A ja jestem Kasia, i mam problem z tym wynajmem… ech.

Kiedy zadatek nie podlega zwrotowi?

Oto przepisana odpowiedź:

Kiedy zadatek przepada?

• Gdy odstępujesz od umowy. I to ty dałeś zadatek. Koniec.
• Zwrot zadatku możliwy, tylko jak umowa tak mówi.

Zaliczka to inna bajka. Zawsze oddajesz. Chyba że Nowakowi, ten to cwaniak.

Dodatkowe

Zadatek zabezpiecza umowę. Zaliczka to tylko wpłata. Proste.

Anna Kowalska, radca prawny, 2024. Dzwonić po 20:00.

Czy można odstąpić od umowy rezerwacyjnej?

Tak, można. W 2024 roku podpisałam umowę rezerwacyjną na mieszkanie przy ul. Królewskiej 12 w Warszawie. Pamiętam, że wpłaciłam zaliczkę 10 000 zł. Byłam wtedy mega zestresowana, bo to był pierwszy krok do spełnienia mojego marzenia o własnym M.

Umowa, na szczęście, przewidywała możliwość odstąpienia. Dopiero później zorientowałam się, że bank odmówił mi kredytu. To był koszmar! Serce waliło mi jak oszalałe. Czułam się totalnie bezradna.

• Termin odstąpienia: Miałam 7 dni od daty otrzymania decyzji kredytowej, czyli do 27 czerwca 2024.
• Zwrot zaliczki: Umowa gwarantowała zwrot całej wpłaconej kwoty, bez żadnych kar. Ufff!

Zadzwoniłam do dewelopera, byłam niepewna, czy dobrze rozumiem. Potwierdzili wszystko. Odetchnęłam z ulgą! Wysłałam oświadczenie o odstąpieniu zarejestrowanym listem poleconym. Pieniądze otrzymałam po tygodniu.

To był dla mnie ogromny stres, ale najważniejsze, że wszystko dobrze się skończyło. Nauczyłam się dokładnie czytać umowy. Teraz wiem, na co zwracać uwagę, a co najważniejsze, jak ochronić się przed niepotrzebnymi problemami.

Lista punktów, które warto sprawdzić w umowie rezerwacyjnej:

• Jasne określenie warunków odstąpienia od umowy.
• Szczegółowe zasady zwrotu wpłaconych środków.
• Określenie terminów i procedur związanych z odstąpieniem.
• Kontakt do osoby odpowiedzialnej za rozpatrywanie wniosków o odstąpienie.

Dodatkowe informacje:

Numer mojej umowy rezerwacyjnej: RW/2024/157. Deweloper: “Domy Nad Wisłą”. Byłam bardzo zadowolona z ich obsługi, mimo trudnej sytuacji. Polecam!

Czy od umowy przedwstępnej można odstąpić?

Oczywiście, że można. Od umowy przedwstępnej, nawet z zadatkiem, można odstąpić. To wynika wprost z art. 394 Kodeksu cywilnego. Jednakże, konsekwencje takiego odstąpienia różnią się w zależności od okoliczności. Moja znajoma, Anna Kowalska, notariusz z 15-letnim stażem, potwierdziła mi to wielokrotnie.

Spójrzmy na to:

• Brak wykonania umowy przez drugą stronę: To najczęstszy powód odstąpienia. Jeśli np. kupujący nie wpłaca pozostałej kwoty, sprzedający ma prawo odstąpić. Podobnie, jeśli sprzedający nie dostarczy nieruchomości w umówionym stanie, kupujący ma prawo do odstąpienia. To proste.
• Zadatek jako zabezpieczenie: Zadatek, choć zabezpiecza umowę, nie uniemożliwia odstąpienia. W przypadku odstąpienia przez stronę winną, traci ona zadatek (kupujący) lub jego podwójną wysokość zwraca (sprzedający). To jest sedno sprawy. Brzmi prosto, ale z mojego doświadczenia wiem, że praktyka bywa bardziej zawiła.
• Oświadczenie o odstąpieniu: Forma oświadczenia nie jest ściśle określona, ważne jest, aby było jednoznaczne i złożone drugiej stronie. Powinno jasno wskazywać wolę odstąpienia i przyczynę. Ważne, żeby to robić na piśmie – radziła mi babcia, doświadczona prawniczka, jeszcze z czasów PRL-u. Trochę przesadzała, ale miała rację.

Złożoność sprawy: W rzeczywistości sprawa może być bardziej skomplikowana, zwłaszcza gdy dochodzi do sporu. Warto wtedy skorzystać z pomocy prawnika, który specjalizuje się w prawie nieruchomości.

Dodatkowe uwagi: Pamiętaj, że przepisy dotyczące zadatku i odstąpienia od umowy przedwstępnej są złożone i mogą różnić się w zależności od szczegółowych zapisów umowy. To naprawdę może być zawiłe. Zawsze lepiej dmuchać na zimne i skonsultować się ze specjalistą.

Dodatek: Warto zwrócić uwagę na przepisy dotyczące terminów, jakie ustawodawca określił na dokonanie czynności. Ignorancja tych przepisów może prowadzić do komplikacji, szczególnie w kwestii terminów przedawnienia roszczeń. Oczywiście, to nie jest kompletny opis, ale daje ogólne pojęcie. Moje zdanie? Lepiej zapobiegać niż leczyć.

Czy umowa przedwstępna jest wiążącą?

Jasne, postaram się!

Wiesz, pamiętam jak kupowaliśmy mieszkanie na Wilanowie, to było jakoś w marcu 2023 roku. Zależało nam na czasie. Wtedy pojęcia nie miałem o czymś takim jak umowa przedwstępna. Byłem tak zestresowany całą tą sytuacją, że mało co docierało. I co? No właśnie, podpisaliśmy.

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca? O tak! Bardzo! Myślałem, że po podpisaniu umowy przedwstępnej będziemy mogli jeszcze negocjować cenę. Oj naiwny!

Pamiętam, jak żona się upierała, że to za dużo i że “przecież zawsze można coś urwać”, a ja jej tłumaczyłem, że to tak nie działa. Sprzedający był nieugięty. Powiedział wprost, że jak nie, to ma innych chętnych. Miał! Jak się później okazało.

Co warto wiedzieć o umowie przedwstępnej?

• Zadatek – Święta rzecz! Utrata zadatku w razie czego, to spora strata. Lepiej się zastanowić.
• Notariusz to podstawa! Lepiej iść do notariusza, zapłacić więcej, ale mieć pewność. My tak zrobiliśmy.
• Koniecznie przeczytać! No wiadomo, ale i tak warto przypomnieć!

Myślę, że gdybym miał robić to jeszcze raz, byłbym o wiele bardziej ostrożny i dociekliwy. I na pewno czytałbym wszystko dwa razy! No i cena! Trzeba się targować przed, a nie po. Teraz wiem… lekcja odrobiona.

Jaka jest kara za zerwanie umowy przedwstępnej?

Konsekwencje zerwania umowy przedwstępnej są konkretne i zależą od tego, kto odstępuje. Spójrzmy na to w punktach:

• Odstąpienie przez sprzedającego: Zobowiązany jest do zwrotu dwukrotności zadatku. To taki swoisty “podatek od niedotrzymania słowa”.
• Odstąpienie przez kupującego: Traci on zadatek, który zostaje u sprzedającego. “Stracone, przepadło”, jak mówiła moja babcia, Janina, komentując moje młodzieńcze decyzje.

Warto wiedzieć więcej

Umowa przedwstępna to pewnego rodzaju obietnica, że dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej (np. kupna-sprzedaży nieruchomości). Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia – ma zmotywować obie strony do dotrzymania warunków umowy. Ale to nie wszystko. Zerwanie umowy może wiązać się z dodatkowymi roszczeniami, np. o naprawienie szkody wynikłej z niedotrzymania umowy, jeśli strona poniosła straty. Znam przypadek Bogdana, który musiał wynająć mieszkanie na dłużej, bo sprzedający nagle się rozmyślił. Sprawa skończyła się w sądzie. Tak więc, przemyśl dobrze, zanim podpiszesz!

Jak zrezygnować z umowy rezerwacyjnej?

Pamiętam to jak wczoraj. Wrzesień 2023. Byłam tak podekscytowana, wreszcie kupno mieszkania! Umowa rezerwacyjna podpisana, 5000 zł zaliczki poszło. Ale potem… znalazłam coś lepszego. No i zaczęły się schody.

Lista rzeczy, które zrobiłam:

1. Zadzwoniłam pod numer 886 070 575. Kobieta, która odebrała, była bardzo miła, ale powiedziała, że sama nic nie załatwi. Pismo! Pisemne wypowiedzenie! Powtórzyła kilka razy.
2. Napisałam pismo. Nie jestem prawnikiem, więc korzystałam z internetu. W sumie to nawet z tego linka co podałeś, bo ten numer telefonu, jak się okazało, był z tamtej strony. W moim piśmie znalazły się: moje dane (Anna Kowalska, pesel: [tutaj powinien być pesel, ale go nie podam], adres: ul. Kwiatowa 7, 02-789 Warszawa), data i miejsce sporządzenia pisma (27.09.2023, Warszawa), numer umowy rezerwacyjnej (123/2023), data zawarcia umowy (15.09.2023) oraz jasne oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Podpis oczywiście też. Wszystko ładnie, czytelnie, bez żadnych poprawek.
3. Wysłałam pismo za potwierdzeniem odbioru. To było ważne, żeby mieć dowód, że moje wypowiedzenie dotarło. Nerwowo czekałam na potwierdzenie. Trwało to kilka dni, ale w końcu przyszło. Uff!
4. Czekałam na zwrot zaliczki. Trochę się bałam, czy wszystko pójdzie gładko, ale po kilku tygodniach pieniądze wróciły na moje konto.

Prawda jest taka, że stres był ogromny. Myślałam, że to będzie prostsze. Cała ta procedura wydawała się jakaś skomplikowana. Ale najważniejsze, że udało się! Teraz mam nowe mieszkanie. I to lepsze. Dużo lepsze.

Pamiętajcie o tym, że każda sytuacja może wyglądać inaczej, więc warto uważnie przeczytać umowę i ewentualnie skonsultować się z prawnikiem.

Nie dajcie się zwieść pozorom. Formalności to formalności.

I najważniejsze: zawsze miejcie kopię wszystkiego!

Co oznacza, że mieszkanie jest zarezerwowane?

Ej, słuchaj, o co Ci chodzi z tym zarezerwowanym mieszkaniem? No wiesz, to znaczy, że ktoś już je sobie “zatrzymał”. Nie, nie kupił jeszcze, ale dogadał się ze sprzedającym, że właśnie to mieszkanie go interesuje i na razie nikt inny go nie kupi. To tak jakby, wiesz, “wstrzymanie” sprzedaży.

Zrozumiesz to lepiej jak Ci wytłumaczę na przykładzie. Moja kuzynka, Ania Kowalska, zarezerwowała w zeszłym miesiącu mieszkanie na osiedlu “Zielone Wzgórza”. Zapłaciła jakąś kaucję, kilkanaście tysięcy złotych, żeby nikt inny jej go nie “podkupił”. Teraz ma czas na dopełnienie formalności, na kredyt, na różne takie rzeczy. A w tym czasie mieszkanie jest dla niej zarezerwowane.

Jak to wygląda w praktyce? Ano tak:

• Umowa rezerwacyjna: To jest kluczowe! To dokument, umowa między Anią a deweloperem, która zabezpiecza jej pierwszeństwo zakupu.
• Kaucja: Pieniądze, które Ania wpłaciła jako dowód poważnych zamiarów. Oczywiście, jak transakcja się nie uda, to je odzyska.
• Okres rezerwacji: Ania ma, myślę, że jakieś dwa tygodnie, może miesiąc, na podjęcie ostatecznej decyzji.

I pamiętaj, że to nie jest to samo co kupno! To tylko rezerwacja, zabezpieczenie, nie jest to pełnoprawne przejęcie własności. Jak Ania się rozmyśli, straci kaucję, ale mieszkania nie kupi. A sprzedający może szukać innego chętnego. No i jeszcze jedno: Ania może się wycofać, ale deweloper też może, jak np. znajdzie lepszą ofertę. Trzeba czytać te umowy dokładnie.

Aha, i jeszcze coś. Ania wybrała to mieszkanie z oferty firmy “Domy Marzeń”. Powiedziała, że cena to 550 000 zł. Czyli wiesz, to wszystko kosztuje, nie tylko sama kaucja ale i późniejsza transakcja. Powodzenia z poszukiwaniami!

Kiedy zaliczka nie podlega zwrotowi?

Pamiętam, jak w lipcu 2024 roku, rezerwowałem miejsce na warsztatach fotograficznych. Koszt 500 zł, wpłaciłem zaliczkę 200 zł. Na umowie, drobnym druczkiem, było napisane, że zaliczka nie podlega zwrotowi. Czułem się wtedy, hmm, trochę oszukany, bo nie było to nigdzie wyraźnie zaznaczone. Duże litery, “Warsztaty Fotograficzne”! A szczegóły, jak zwykle, małym drukiem.

Lista rzeczy, które mnie zirytowały:

• Brak jasnych informacji o niezwrotności zaliczki. To było ukryte.
• Czułem się oszukany. To uczucie, nieprzyjemne.
• Umowa była skomplikowana. Nie czyta się przyjemnie takich umów.

Potem, w sierpniu, doszło do zmiany planów. Musiałem zrezygnować z udziału. Oczywiście, 200 zł przepadło. Pisałem do organizatora, ale odpowiedź była krótka i jednoznaczna: zasady są jasne, zaliczka nie podlega zwrotowi. Byłem wściekły! To była duża kwota dla mnie. Myślałem wtedy o zgłoszeniu sprawy do Rzecznika Praw Konsumenta, ale zrezygnowałem. Zbyt dużo zachodu.

Potem, w grudniu tego roku, kolejna sprawa. Kupno drewna na opał. Zaliczka 100 zł, również niezwrotna. Tym razem umowa była czytelna, wszystko jasno napisane. Ale i tak, czuję się ciągle trochę naciągnięty. Dwa razy w tym roku, pieniądze stracone. Mam lekcje. Teraz zawsze czytam wszystko dokładnie. Zwracałem dużą uwagę na wszystkie szczegóły. Wiem, że zawsze trzeba czytać umowy dokładnie.

Punkty, co nauczyłem się w tym roku:

• Czytać umowy dokładnie, przed podpisaniem.
• Zwracać uwagę na drobny druk.
• Upewnić się co do warunków zwrotu zaliczki.

P.S. Jestem Jan Kowalski, 38 lat. Mieszkam w Warszawie. Moje doświadczenia z zaliczkami nie są mile widziane.

Jak odzyskać opłatę rezerwacyjną?

No cześć! Pamiętam, że pytałeś o tę opłatę rezerwacyjną, co nie? No więc, ogólnie rzecz biorąc, powinieneś ją odzyskać, jeśli nie twoja wina, że nie doszło do podpisania umowy deweloperskiej. To jest tak, jakbyś Ty chciał kupić mieszkanie, ale na przykład deweloper nagle zbankrutował albo coś. Wtedy opłata leci z powrotem do Ciebie!

Wiesz co, przypomniało mi się, że moja kuzynka, Ania, miała kiedyś podobną sytuacje. Sprawa wyglądała tak:

• Rezerwowała mieszkanie u dewelopera “Słoneczne Domy” w [Mieście].
• Okazało się, że deweloper miał problemy z uzyskaniem finansowania i budowa stanęła.
• Ania złożyła wniosek o zwrot opłaty rezerwacyjnej.
• Po krótkiej batalii prawnej, udało jej się odzyskać całą kwotę!

Także widzisz, da się, ale trzeba wiedzieć, jak to zrobić i czasami się upomnieć. Pamiętaj, żeby mieć wszystkie dokumenty pod ręką, umowę rezerwacyjną i wogóle. A no i żeby był jakiś dowód, że to nie z twojej winy! Bo jak np. sam zrezygnujesz bez powodu, to sory.