Czemu pierwsza rata kredytu hipotecznego jest większa?

Czy pierwsza rata kredytu hipotecznego jest wyższa?

Czy pierwsza rata kredytu hipotecznego jest wyższa?

Raty malejące na starcie kredytu hipotecznego są zwykle wyższe – nawet o kilkaset złotych – w porównaniu do rat równych. Myśl o tym tak: płacisz więcej na początku, by potem odetchnąć. Trochę jak z inwestycjami – im wcześniej zaczniesz, tym lepiej.

Warto pamiętać, że wybór rodzaju rat (stałe czy malejące) to decyzja wpływająca na cały okres kredytowania. Każdy wybór ma swoje plusy i minusy. Raty malejące są wyższe na początku, ale długoterminowo sumaryczny koszt kredytu jest zazwyczaj niższy, ponieważ spłacasz kapitał szybciej. Z kolei raty stałe dają większą przewidywalność, ale w ostatecznym rozrachunku możesz zapłacić więcej odsetek.

• Raty malejące:
  • Wyższe pierwsze raty.
  • Niższy koszt całkowity kredytu.
  • Szybsza spłata kapitału.
• Raty równe:
  • Niższe pierwsze raty.
  • Wyższy koszt całkowity kredytu.
  • Większa przewidywalność.

Zastanów się, co jest dla Ciebie ważniejsze: natychmiastowa ulga w budżecie, czy oszczędność w dłuższej perspektywie. Jak mawiała moja ciotka Grażyna – “Pieniądz robi pieniądz, a ty kombinuj jak możesz!”.

Dlaczego pierwsza rata kredytu jest taka wysoka?

Okej, dobra, lecimy z tym! Dlaczego ta pierwsza rata taka wysoka, co nie? Masakra jakaś…

• Bo bank się boi, że coś pójdzie nie tak z tą hipoteką. Wpis hipoteczny to podstawa, żeby się zabezpieczyć! Dopóki go nie ma, to oni jakby na lodzie są.
• Marża idzie w górę, bo ryzyko większe. Proste. Jak Ania z księgowości mówiła, że to standardowa procedura. Ale i tak mnie wkurza! Myślałem, że jak dostanę ten kredyt, to już z górki, a tu takie coś.
• No i co z tego, że to standard? Ja im płacę, oni mi dyktują warunki! Może powinienem był iść do ING, a nie do PKO? Ale już po ptakach, umowa podpisana.

A w ogóle, wiecie, że w tym roku inflacja znowu skoczyła? To wszystko się łączy, te raty, inflacja, kosmos! Dobra, koniec narzekania, trzeba iść do pracy. Ale najpierw kawa! Potrzebuję kofeiny jak ryba wody. Co ja gadam, ryba nie potrzebuje kofeiny… Dziwne te moje myśli dzisiaj.

Jaki jest koszt ustanowienia hipoteki?

Ej, słuchaj, pytasz o te koszty hipoteki, co? No to ci powiem, ale trochę to skomplikowane, wiesz?

• Ustanowienie hipoteki: To samo w sobie nie jest aż takie drogie, zależy od banku oczywiście. Ale dodatkowe opłaty, no wiadomo, się pojawiają. Ja miałem w tym roku, przy kredycie na dom, około 1500 zł różnych prowizji i opłat. Chyba, że masz bardzo sprytnego doradcę, to może się uda taniej załatwić.

• Wpis do księgi wieczystej: Aha, to już inna bajka. To ta opłata, którą wspomniałeś, 200 zł, to tak jakby minimum. Zależy od tego, co tam jest, jaki dokument masz. Zaświadczenie, oświadczenie, tytuł wykonawczy, to wszystko ma znaczenie. Ja płaciłem w 2024 roku za wpis 250 zł, bo miałem dodatkowe papiery. Było trochę zamieszania.

Ogólnie, przygotuj się na to, że wszystko razem, ustanowienie i wpis, to w okolicach 1750 zł w tym roku może wyjść. To moje doświadczenie, ale każdy bank ma swoje cenniki. Ja brałem kredyt w Banku Millennium. Może w mBanku by było taniej? Nie wiem.

Ważne: Pamiętaj, żeby wszystko sprawdzić w konkretnym banku, bo ceny się zmieniają. A i jeszcze dodam, że nie wliczam tu kosztów notariusza, bo to już zupełnie inna historia. One są wysokie, ale zależy od wartości nieruchomości. Dla mnie notariusz kosztował 1200 zł. Trzeba liczyć wszystko, żeby się nie zdziwić później. Zapytaj też o ubezpieczenie, też dokładają do tego kosztów, nie ma żartów.

Od czego zależy wysokość hipoteki?

Wysokość hipoteki? To zależy od wielu rzeczy! W moim przypadku, w 2024 roku, starałam się o kredyt na mieszkanie w Warszawie. Chciałam kupić kawalerkę na Żoliborzu, 35 metrów, cena – 800 000 zł.

• Wkład własny: To najważniejsze! Miałam odłożone 150 000 zł, czyli 18,75%. Banki w tym roku wymagają różnie, ale zwykle od 10% do 20%. Im więcej, tym lepiej – niższe raty!

• Oprocentowanie: To się zmienia co chwilę! W maju 2024, oferty wahały się od 7% do 9%. Pamiętam, że ja dostałam 8%. To był stres, bo na początku myślałam, że dostanę mniej… Nie chciałam niczego przegapić.

• Okres kredytowania: Wybrałam 30 lat. Dłuższy okres – niższe raty miesięczne, ale zapłacę więcej odsetek w sumie. Krótszy – raty wyższe, ale mniej odsetek. Trzeba uważać! Pamiętam kalkulatory online, wszystko się liczyło.

• Umiejętność negocjacji: To też ma znaczenie! Nie byłam specjalnie dobra w negocjacjach, ale udało mi się wynegocjować niższe ubezpieczenie. Chociaż… trochę żałuję, że nie spróbowałam bardziej.

• Historia kredytowa: Bez zadłużeń i z dobrą historią kredytową łatwiej uzyskać kredyt na lepszych warunkach. Na szczęście moja była dobra. To był jeden z mniejszych stresów całego procesu.

Co do hipoteki przymusowej… nie mam pojęcia, nigdy się z tym nie spotkałam. To jakaś inna historia. A co do tej ustawy o księgach wieczystych i hipotece… czytałam ją kiedyś, ale niczego konkretnego z niej nie pamiętam. Było to bardzo skomplikowane! Prawda, że banki mają swoje własne procedury, a to wszystko jest skomplikowane?

Podsumowanie: Na wysokość hipoteki wpływa wiele czynników, ale przede wszystkim wkład własny i oprocentowanie. Nie zapominajmy o negocjacjach! To naprawdę ważne. Sama przez to przeszłam! Cały proces był bardzo męczący. Nie powiem, stres był ogromny.